Приложение 4. Методические рекомендации по актуализации отчетов об оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование.Для настоящих Методических рекомендаций под актуализацией отчетов об оценке понимается повторная оценка объекта оценки на новую дату оценки и составление соответствующего отчета об оценке.

Актуализация отчетов об оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование может осуществляться в случае истечения срока действия, установленного законодательством Российской Федерации.

С целью актуализации оценки между заказчиком и исполнителем заключается дополнительное соглашение на выполнение работ по актуализации оценки.

Не допускается индексация ранее полученных результатов оценки.

Под датой актуализации понимается дата повторной оценки и составление отчета об оценке на новую дату.

На работы по проведению актуализации распространяются требования настоящих Методических рекомендаций.

Состав и объем работ по актуализации отчетов об оценке приведен в таблице 40.

Приложение 5. Порядок внесения изменений в настоящие Методические рекомендации.

Для настоящих Методических рекомендаций под внесением изменений, актуализацией понимается подготовка Исполнителем, согласование с Заказчиком, утверждение Национальным Советом по оценочной деятельности и принятие к исполнению не менее чем двумя саморегулирующими организациями новой редакции настоящих Методических Рекомендаций.

Для проведения работ по внесению изменений в настоящие Методические рекомендации между Заказчиком и Исполнителем заключается договор с приложением Технического Задания и Календарного плана.

При разработке данного раздела учитывались Рекомендации по документированию систем менеджмента качества ISO/TR 10013:2001, а также требования ГОСТ Р 6.30-2003 «Унифицированные системы документации». Система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов» и сложившаяся практика формирования, актуализации и оформления методических документов в СРОО в РФ и объединений оценщиков за рубежом.

В данном разделе Методических рекомендаций устанавливаются требования к порядку актуализации Методических рекомендаций, т.е. к приведению в соответствие с законодательными, организационными, технологическими или иными существенными изменениями, которые могут произойти в будущем и, в свою очередь, оказать влияние на результаты применения настоящих Методических рекомендаций.

Данный раздел регламентирует процесс взаимодействия, т.е. акты обмена, передачи, предоставления, совместного использования и обработки информации как обособленными государственными структурами в порядке реализации их государственных функций в части задач, решаемых MP, так и оценщиков и экспертов - оценщиков – членов СРОО и потребителей их услуг.

Изменения в положения настоящих Методических рекомендаций могут быть внесены как по результатам согласования, так и по результатам практической апробации. В любом из этих случаев Исполнителю необходимо организовать работу по корректировке методических материалов.

Замечания, дополнения и иные материалы по внесению изменений и дополнений в настоящие Методические рекомендации направляются Заказчиком Исполнителю с соответствующим сопроводительным письмом.

В случае принятия решения о внесении изменений (дополнений) в названии настоящих Методических рекомендаций вносится уточнение - в редакции от ДД/ММ/ГГТТ).

Заключение

Повышение эффективности использования аэропортового имущества невозможно без разработки концепции их использования и оценки уровня арендной платы.

При выполнении работ по написанию методических рекомендаций учитывались основные этапы стратегии развития ФГУП «АГА» в области управления имуществом аэродромных комплексов.

Данные методические рекомендации, предназначены для использования профессиональными оценщиками, привлеченными ФГУП «АГА» для выполнения работ по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование.

Проблема обеспечения методической базы для целей оценки специализированного имущества (аэропортового имущества), а также определения величины арендной платы за инфраструктурные объекты аэродромов (аэропортов) в Российской Федерации является одной из наиболее актуальных.

• 
  осуществлять единую классификацию объектов федерального аэродромного имущества;
• 
  производить структурирование источников информации и информационных запросов, а также в пределах доступной информации об объекте оценке производить работы по оказанию оценочных услуг;
• 
  осуществлять оценку специализированного аэропортового имущества с помощью унифицированных подходов к оценке;
• 
  производить расчет рыночной величины арендной платы на базе единого метода расчета;
• 
  достигать единообразия при составлении Отчета об оценке;
• 
  регламентировать формирование стоимости услуг по оценке на базе предложенных тарифов.

С целью повышения эффективности управления государственным имуществом является необходимым проведение мониторинга выполнения настоящих методических рекомендаций при оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества, также определения величины арендной платы за их использование.

1 СНиП 32-03-96

2 В целом износ основных фондов аэродромной сети приблизился к 80%; при таком уровне износа любая техническая система теряет устойчивость.

3 Концепция развития аэродромной (аэропортовой) сети РФ на период до 2020 года (Минтранс РФ), разработанная по поручению Президента Российской Федерации от 15.02.2007 № Пр-248.

4 «Оценка автотранспортных средств» Ю.В. Андрианов. – Москва.:Издательство Дело, 2002г.

5 В том случае если в структуру активов федерального имущества, подлежащих оценке, не входит здание аэровокзала, данный вид услуг не учитывается в структуре выручки компании-оператора.

Суть спора: Споры об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Судья Арбитражного суда Челябинской области И. В. Мрез, при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиофиксации секретарем судебного заседания Бакировой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: ул. Воровского, 2, кааб. 416, дело по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. общество с ограниченной ответственностью «Оценка», 2. закрытое акционерное общество «Сбербанк-АСТ»

о признании недействительными решения, предписания

от заявителя: не явился, извещен;

от ответчика: Долгополовой К.А. - доверенность № 45 от 24.06.2015,;

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее: заявитель, Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области (далее: ответчик, УФАС) о признании решения от 08.06.2015 и предписания от 08.06.2015 по делу № 335-ж/2015 недействительными.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Оценка», закрытое акционерное общество «Сбербанк-АСТ».

Представители заявителя, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства.

С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей заявителя, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 156 АПК РФ.

Обращаясь в арбитражный суд, Заявитель исходит из того, что существенных нарушений повлиявших на результаты торгов Комиссией УФАС не было выявлено и обжалуемые решение и предписание должны быть признаны недействительными.

Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 50-51).

Общество с ограниченной ответственностью «Оценка», закрытое акционерное общество «Сбербанк-АСТ» письменного мнения на заявленные требования не представили.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В Челябинское УФАС России 01.06.2015 поступила жалоба ООО «ОЦЕНКА» на действия Заказчика (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области) при проведении рассматриваемого Аукциона, объявленного Заказчиком путем размещения на официальном сайте в сети «Интернет» www. zakupki.gov.ru 29.05.2015 извещения о проведении Аукциона. Начальная (максимальная) цена контракта- 423 000 рублей.

По состоянию на 08.06.2015 контракт по результатам Аукциона не заключен. ООО «ОЦЕНКА» в жалобе указывает на следующие нарушения законодательства о контрактной системе:

1) Проектом контракта не предусмотрена возможность переделать или отстоять мнение оценщика по содержанию отчета об оценке в случае принятия Заказчиком отрицательного письменного мотивированного мнения по отчету об оценке услуги по контракту, что может привести к необоснованному принятию Заказчиком решения о расторжения контракта и отсутствию обязанности оплачивать услуги по остальным объектам оценки.

2) Пункты 6.1 и 6.4 проекта контракта дублируют друг друга, в пункте 6.4 проекта контракта содержится указание на несуществующий Федеральный закон от 29.07.2007 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3) Пунктом 2.2.5 проекта контракта неправомерно установлена обязанность исполнителя актуализировать данные отчетов с представлением заключения о рыночной величине стоимости арендной платы в год объектов имущества на указанную государственным заказчиком дату оценки без дополнительной оплаты работ исполнителя.

4) Заказчиком неправомерно в этапы проведения оценки включен этап «Актуализация отчета об оценке», что не соответствует ФСО-1;

5) В пункте 2.3.1 проекта контракта установлена обязанность исполнителя оказывать услуги по контракту в соответствии с недействующей редакцией Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

6) Заказчиком неправомерно установлена начальная (максимальная) цена контракта в размере 423 000 рублей, тогда как по результатам применения метода сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) стоимость услуг составила 1 244 333 рублей.

7) В перечне объектов недвижимости, подлежащих оценке, по некоторым позициям отсутствуют сведения о свидетельствах права собственности, кадастровых и технических паспортах, что не позволяет определить условия исполнения контракта.

8) Пунктом 11.2 проекта контракта установлен порядок возврата Исполнителю денежных средств, внесенных в качестве обеспечения исполнения контракта. Однако наличие отрицательного письменного мотивированного мнения по отчету об оценке хотя бы по одному объекту лишает исполнителя возможности получения указанных денежных средств.

9) Пунктом 2.3.5 проекта контракта установлено, что исполнитель в течение 10 дней после заключения контракта может получить у Заказчика информацию об объектах оценки, что исключает возможность оказания услуг в указанный период времени и сокращает обший срок оказания услуг. Кроме того, проектом контракта не предусмотрена обязанность Заказчика выезжать на объект вместе с оценщиком.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и объяснения сторон, а также информации, полученной Комиссией при проведении внеплановой проверки, Комиссия Челябинского УФАС России решила:

1. Признать доводы жалобы ООО «ОЦЕНКА» на действия Заказчика обоснованными, за исключением доводов относительно нарушения порядка обоснования начальной (максимальной) цены контракта, установления неправомерного порядка возврата денежных средств, наличия в проекте контракта обязанности Заказчика в течение 10 дней после заключения контракта предоставлять информацию об объектах оценки, отсутствия обязанность Заказчика выезжать на объект с Исполнителем для осуществления оценки недвижимого имущества.

2. Признать в действиях заказчика нарушения пункта 1 части 1 статьи 64, пункта 1 части 1 статьи 33 Закона о контрактной системе.

3. Выдать Заказчику, оператору электронной площадки обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений законодательства о контрактной системе.

4. Передать материалы дела должностному лицу Челябинского УФАС России для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства в отношении виновных лиц.

На основании указанного выше решения антимонопольного органа, УФАС выдано предписание № 335-ж/2015, которым предписано:

1. Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области с даты размещения настоящего предписания на официальном сайте в сети «Интренет» не заключать контракт по итогам проведения Аукциона;

2. Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области в срок до 18.06.2015 принять решение об отмене Аукциона и разместить указанное решение на официальном сайте в сети «Интернет» www.zakupki.gov.ru;

3. ЗАО «Сбербанк-АСТ» с 15.06.2015 обеспечить Территориальному управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области возможность исполнения пунктов 1,2 настоящего предписания;

4. Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области в подтверждение исполнения предписания в срок до 20.06.2015 в адрес Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области представить доказательства исполнения настоящего предписания (в письме об исполнении предписания указывать номер дела), а именно: копию решения заказчика об отмене Аукциона, доказательства размещения сведений о решении Заказчика на официальном сайте в сети «Интернет» www.zakupki.gov.ru.

Не согласившись с указанным решением и предписанием заявитель обратился в суд с требованием о признании их недействительными.

Заявитель ходатайствовал о восстановлении пропущенного срока для подачи заявления о признании недействительными решения и предписания. В качестве обстоятельств уважительности причин заявитель указывает на то, что несмотря на то, что оспариваемое решение датировано 08 июня 2015 года, ему присвоен исходящий номер 9454//09 от 11.06.2015. В канцелярию Территориального управления решение сдано лишь 30.06.2015.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статей установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В силу п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействия).

Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из изложенного следует, что для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической.

Учитывая ходатайство заявителя о восстановлении пропущенного срока на обжалование, а также право суда на восстановление срока, предусмотренное ст.198 АПК РФ, отсутствие законодательно закрепленного перечня оснований уважительности причин для восстановления пропущенного срока, суд считает возможным признать причины пропуска срока на обжалование действий уважительными, удовлетворить ходатайство заявителя, восстановить пропущенный процессуальный срок на обжалование.

Пунктом 1 части 1 статьи 64 Закона о контрактной системе установлено, что документация об Аукционе должна содержать наименование и описание объекта закупки и условия контракта в соответствии со статьей 33 Закона о контрактной системе.

Пунктом 1 части 1 статьи 33 Закона о контрактной системе определено, что описание объекта закупки должно носить объективный характер, в описании объекта закупки указываются функциональные, технические и качественные характеристики, эксплуатационные характеристики объекта закупки (при необходимости).

С целью объективного описания объекта закупки Заказчик должен руководствоваться и нормативно-правовыми актами, регулирующие правоотношения в сфере объекта закупки.

Согласно извещению о проведении Аукциона, пункту 1.3.1 раздела I «Общие условия проведения электронного аукциона», пункту 6 раздела 1.2 «Информационная карта» документации об Аукционе, пункту 1.2 проекта контракта объектом рассматриваемой закупки и предметом контракта является оказание услуг по оценке рыночной стоимости арендной платы в месяц имущества, находящегося в собственности Российской Федерации и расположенного на территории Челябинской области.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об ОД в РФ), а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, в том числе и федеральными стандартами оценки.

В соответствии со статьей 9 Закона об ОД в РФ основанием Закона об ОД в РФ для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Техническим заданием документации об Аукционе предусмотрены следующие этапы проведения оценки: «Сбор и анализ информации об имуществе, необходимой для проведения оценки. Применение подходов к оценке, выбор метода оценки, осуществление необходимых расчетов. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины арендной платы. Составление отчета об оценке. Актуализация отчета об оценке (согласно п. 2.2.5. контракта)».

В техническом задании документации об Аукционе установлено дополнительное требование к услуге следующего содержания: «по требованию Заказчика не более одного раза в течение одного года от подписания акта приемки оказанных услуг Исполнитель актуализирует данные отчета об оценке».

Пунктом 2.2.5 проекта контракта предусмотрено, что «Не более одного раза в течение одного года от даты подписания Сторонами акта, предусмотренного пунктом 5.4 настоящего Контракта, потребовать от Исполнителя актуализировать данные отчетов с предоставлением заключения о рыночной величине стоимости арендной платы в год объектов имущества на указанную государственным заказчиком дату оценки без дополнительной оплаты работ Исполнителя».

Пунктом 16 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» установлено, что проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Таким образом, Комиссия УФАС обоснованно пришла к выводу о том, что актуализация отчета об оценке в силу требований ФСО № 1 не является этапом проведения оценки.

Как верно отметил представитель УФАС, в законодательстве Российской Федерации отсутствует понятие «актуализация отчета об оценке».

Из положений статьи 10 Закона об ОД в РФ, ФСО № 1 следует, что договор на проведение оценки должен содержать дату определения стоимости объекта оценки.

Сведения о дате определения стоимости объекта закупки по этапу «Актуализация отчета об оценке», а также о безусловной необходимости оказания данной услуги в документации об Аукционе отсутствует, что не позволяет определить потребность Заказчика и условия исполнения контракта в нарушение пункта 1 части 1 статьи 33, пункта 1 части 1 статьи 64 Закона о контрактной системе.

Кроме того, пункт 2.2.5 проекта контракта является заведомо неисполнимым, поскольку законодательством об оценочной деятельности не предусмотрена выдача оценщиком заключения о рыночной величине стоимости арендной платы в год, поскольку возможно только составление отчета об оценке.

Актуализация отчета об оценке является фактически повторной оценкой объекта оценки на новую дату оценки и требует составления соответствующих отчетных документов, выезд оценщика на объект оценки с целью определения изменений в объекте оценки и иных действий, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, в нарушение пункта 1 части 1 статьи 33, пункта 1 части 1 статьи 64 Закона о контрактной системе описание объекта закупки не носит объективный характер, не позволяет определить условия исполнения контракта, включение требования об актуализации отчета не соответствует объекту закупки и предмету контракта.

Доводы представителя заявителя о том, что обязанность Исполнителя по актуализации данных отчета об оценке, может быть включена в проект контракта, поскольку, несмотря на отсутствие такого термина в законодательстве, в силу ст. , Гражданского кодекса РФ, данное условие не противоречит законодательству, подлежат отклонению по вышеуказанным основаниям.

Пунктом 2.3.1 проекта контракта установлено следующее обязательство исполнителя: «Оказывать услуги по Контракту в соответствии с требованиями Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 22.08.04) «Об оценочной деятельности в РФ», Федерального Закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ (в редакции Федерального закона от 13.07.2007 № 129-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»), Федеральных стандартов оценки ФСО № 1 (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256), ФСО № 2 (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254), ФСО № 7 (утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611)».

Редакция Закона об ОД в РФ от 22.08.04 по состоянию на дату размещения извещения о проведении Аукциона и документации об Аукционе, заседания Комиссии Челябинского УФАС России является недействующей, действующая редакция данного нормативного правового акта от 08.03.2015 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015).

Таким образом, Заказчиком в нарушение пункта 1 части 1 статьи 64 Закона о контрактной системе в пункте 2.3.1 проекта контракта установлено условие исполнения контракта, не отвечающее потребности Заказчика (получению отчета об оценке, соответствующего действующим требованиям законодательства об оценочной деятельности).

Доводы заявителя о наличии технической ошибки в указанной части, подлежат отклонению, поскольку описание объекта закупки должно быть объективным, прозрачным, позволять определить предмет контракта и объект закупки, обязательства сторон, содержать четкие условия исполнения контракта.

Пункт 5.3 проекта контракта предусматривает, что при отрицательном письменном мотивированном мнении по отчету об оценке услуги по контракту считаются не оказанными, контракт подлежит расторжению.

Пункт 2.2.3 проекта контракта определяет следующую обязанность Заказчика: «Проводить рассмотрение отчета об оценке и результатов оказанных услуг в течение 30 (тридцати) рабочих дней, со дня предоставления этих результатов Исполнителем и оплачивать за все отчеты об оценке (согласно перечню объектов имущества (Приложение № 2), получившие положительное письменное мотивированное мнение (Приказ Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23.09.2009 № 272 «Об утверждении Порядка рассмотрения отчетов об оценке при реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества», статья 5 Приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23.09.2009 № 273 «О подготовке решений, связанных с реализацией Федеральным агентством по управлению государственным имуществом полномочий собственника федерального имущества»)».

Как указало Челябинское УФАС в тексте оспариваемого решения, из пояснений представителя Заказчика, данных на заседании Комиссии Челябинского УФАС России, следует, что по результатам исполнения контракта Исполнитель представляет один отчет по всем объектам, указанным в контракте.

Вместе с тем, положения проекта контракта содержат противоречивые сведения относительно количества отчетов, о чем свидетельствуют пункты 5.3 и 2.2.3 проекта контракта, что не позволяет определить условия исполнения контракта и потребность Заказчика в нарушение пункта 1 части 1 статьи 64, пункта 1 части 1 статьи 33 Закона о контрактной системе.

Рассматриваемый объект закупки является комплексным (требуется подготовить не один отчет, а 103 отчета, каждый из которых является самостоятельным).

Наличие отрицательного мнения Заказчика по одному отчету не свидетельствует о том, что услуга по выполнению 102 иных отчетов не оказана, а, следовательно, в силу пункта 2.2.3 проекта контракта Заказчик обязан будет возместить исполнителю фактически понесенные им расходы.

Выводы Комиссии являются верными.

В пункте 6.4 проекта контракта Заказчиком установлено, что «Исполнитель (юридическое лицо) в соответствии со статьей 24.6 Федерального закона от 29 июля 2007 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» полностью принимает на себя ответственность за возмещение убытков, причиненных Заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости платы, указанной в отчете, составленном и подписанном Оценщиком во исполнение настоящего Контракта».

В указанном пункте проекта контракта указан несуществующий нормативный правовой акт, что не позволяет в нарушение пункта 1 части 1 статьи 64 Закона о контрактной системе определить условие контракта относительно ответственности исполнителя.

В нарушение пункта 1 части 1 статьи 64, пункта 1 части 1 статьи 33 Закона о контрактной системе в Перечне объектов имущества, находящегося в собственности Российской Федерации и расположенного на территории Челябинской области по позициям 3,72,98 отсутствуют сведения о наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности, по позициям 11,44,48,96,98,101,102 – сведения о наличии кадастрового (технического) паспорта, что не позволяет определить потребность Заказчика, наличие/отсутствие у Заказчика указанных документов.

В остальной части оспариваемого решения заявитель доводов не приводит, вместе с тем, учитывая, что решение оспаривается в полном объеме, судом проверены выводы Комиссии УФАС, суд пришел к выводу о их правомерности и обоснованности.

Проанализировав рассматриваемую ситуацию применительно к вышеуказанным нормам законодательства Российской Федерации, суд установил, что при принятии оспариваемого решения и предписания, Комиссия УФАС сделала верные и обоснованные выводы, что свидетельствует о законности решения.

Самостоятельных оснований для оспаривания предписания, не приведено. Оспариваемое по делу предписание следует судьбе решения Управления, на основании которого оно выдано.

В силу положений ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

При этом, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что заявителем не доказан факт нарушения оспариваемым решением законных интересов Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что нарушений не имеется, оспариваемый ненормативный акт издан в пределах соответствующей компетенции и в соответствии с нормами действующего законодательства.

Поскольку совокупность условий, при наличии которых оспариваемый акт может быть признан недействительным, отсутствует: оспариваемый ненормативный правовой акт соответствует законодательству РФ, и не нарушает прав и законных интересов заявителя, суд приходит к выводу, что в удовлетворении требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ»

в г. Калуге

финансов и кредита

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

г. Калуга

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости

1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

2.1 Описание объекта оценки

Заключение

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость:

Действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;

Действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;

Действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка – производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.

Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.

Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Принципы оценки делятся на четыре группы:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.

1.2 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки.

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий.

Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности.

Рыночный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

· анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);

· статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);

· анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

· классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

· распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1.1:

ПВД = S * Са, (1.1)

S – площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са – арендная ставка за 1 кв.м.

2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 1.2:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (1.2)

ДВД – действительный валовой доход;

ПВД – потенциальный валовой доход;

Кз – коэффициент загрузки площадей;

Кс – коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами – автомобильной стоянкой и т.п.).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно – переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

1.3 Проблемы оценки собственности

Трудности связаны с рядом проблем, возникающих при оценке собственности (подходы и методы), некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этой области. Рассмотрим эти вопросы чуть подробнее.

Первая проблема по счету, а не по назначению – выбор ставки капитализации и дисконтирования.

1. Стоимость ссуды (стоимость капитала) – для предприятий, не имеющих самостоятельного поведения (отсутствует рынок ценных бумаг).

2. Средняя маржинальная стоимость собственных финансов – для предприятий, акции которых котируются на рынке.

3. На основе средней производственной рентабельности предприятия или собственной отрасли.

4. Средние маржинальные предельные издержки изучаемых проектов (при инвестировании).

5. Нормы возмещения по займам.

6. Плановые нормы.

7. Норма ссудного процента (политэкономическое понятие, связанное с национальным доходом (НД) и внутренним национальным продуктом (ВНП)).

8. Доходность альтернативного вложения (например, депозитный счет в банке).

9. Минимальная безрисковая доходность, с точки зрения инвестора.

Реальная краткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.

Множество практических приемов выбора ставки с одинаковой теоретической базой говорит о неблагополучии способов и критерия ее выбора. Определение ставки помещения находится за пределами теории управления финансами – в области психологии (сфера искусства, а не науки).

Чтобы сделать оценку разными специалистами, следует величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиций - как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль (нес ту же нагрузку), что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

Вторая проблема связана с точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности (имущества). Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовлены разные детали. Для этого существует масса причин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей.

Выход из этого положения (решение этой проблемы) заключается в замене точечной оценки стоимости собственности интервальной – с одной стороны, и числовой расчет следует вести вероятностными методами. Понятие оценки в математике подразумевает приблизительный расчет, чаще всего на уровне порядка числа. Например, при расчетах на логарифмической линейке требовалось определить количество цифр в целой части числа.

Другая проблема связана с выбором весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки.

Следующая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.

Одна из самых сложных проблем – достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела.

Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости собственности, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены.

В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца – снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки.

Таких вариантов, возникающих на рынке, – множество. Для продавца и покупателя срочность в покупке-продаже может быть разная.

В 2001 году принято Постановление Правительства РФ от 6 июля № 519, в котором Министерству имущественных отношений РФ вменяется в обязанность "разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности". Это должно быть выполнено применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке. Работа выполняется по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности.

Однако министерство не в состоянии разработать методику на все объекты собственности (на все случаи жизни) и тем более разработать нормативные материалы.

Поэтому на уровне региона в зависимости от существующего рынка собственности на базе общеотраслевой методики разработать региональные методики по группам однородных объектов с созданием необходимой нормативной базы. Тогда возникает задача согласования и утверждения местных методик на уровне администрации края, города или региона.

Процедура согласования и утверждения региональных методических материалов применительно к различным объектам собственности должна быть регламентирована Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

Это поможет более обоснованно проводить оценку всех типов стоимости различных видов собственности, что снимет различные недоразумения, приведет к сравнимости результатов расчета разными оценщиками и фирмами по оценке и снизит полукриминальный оттенок в сфере оценочной деятельности.

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1 Описание объекта оценки

В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий, в интервале цен $330-$3250 кв.м. В целом предложение колеблется от $400 кв.м до $4500 кв.м. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения.

Это объясняется тем, что еще недавно неплатежеспособный спрос становится финансово обоснованным.

С другой стороны, особо престижные офисные помещения и торговые площади к настоящему времени «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.

Объект недвижимости находится в собственности ООО «Арис» и расположен в Ленинском районе города Калуги.

Объект включает в себя трехэтажное кирпичное административное здание с рестораном общей площадью 1.375,8 кв.м.

Объект находится на одной из наиболее протяженных магистралей города, относительно недалеко от делового и административного центра г.Калуги. Транспортная доступность – хорошая.

Описание земельного участка

Форма участка – прямоугольная;

Площадь участка – 556,0 м 2

Состояние почвы – основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.

Топография местности : рельеф участка спокойный.

Обеспеченность инфраструктурой :

К жилому дому подключены следующие коммуникации для:

· водоснабжения;

· канализации;

· электроснабжения;

· теплоснабжения;

· телефонизации

Возможные ограничения по использованию и сервитуты

Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.

Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.

Описание здания

Здание имеет 3 этажа, выполнено при соблюдении современных стандартов строительства.

Таблица 1

Конструктивные элементы здания

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Фундаменты	Бетонные ленточные	Отличное
и их наружная отделка	Силикатный кирпич красный отделочный кирпич, t=0,5	Отличное
Перегородки	Кирпичные	Отличное
Перекрытия: Чердачные; Междуэтажные; Надподвальные	Ж/бетонные Ж/бетонные Ж/бетонные	Отличное
	Совмещенная	Отличное
	Паркет, плитка, линолеум	Отличное
Деревянные	Деревянные модернизированные	Отличное
Внутренняя отделка	Еврокласс	Отличное
Санитарно- и э/технические устройства: · отопление · водопровод · канализация · э/освещение · телефон · вентиляция	Центральное, от котельной Сток в городской коллектор Скрытая проводка Естественная	Отличное
Прочие работы	отмостки	Отличное

2.2 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

В качестве объекта-аналога в данном случае выбрано здание административное кирпичное трехэтажное согласно сб. УПВС № 33, табл. 4 (Укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания. М: 1972) табл.52 как наиболее соответствующее по конструктивным признакам объекту оценки.

Таблица 2

Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога

(Определение коэффициента подобия)

Конструктивные элементы		Объект-аналог		Объект оценки	Степень подобия (коэфф. подобия)	Удельный вес, элементов %
						объект-аналог	объект оценки
1. Фундаменты		ж/б блоки		ж/б блоки
2. Стены и перегородки
3. Перекрытия
		бетонные		бетонные
		простые деревянные		простые деревянные
6. Внутренняя отделка
7. Санитарно-технические и электротехнические устройства	· центр.отопл. · водопровод · канализация · вентиляция · эл/освещение		· центр.отопл. · водопровод · канализация · вентиляция · эл/освещение
	рулон по ж/б плитам
9. Лестницы и входы
10. Простые работы
Поправочный коэффициент

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки.

Основные исходные данные:

· Группа капитальности – I.;

· Строительный объем: V стр. = 4 444 м 3 ;

· Общая площадь: S=1.375,8 м 2 ;

· Источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52

Основная расчетная формула :

ПВС = УС 1969 х V стр. х И 69-84 х И 84-20.12.2007 х К n , (3.1)

где ПВС – полная восстановительная стоимость объекта, руб.

УС 1969 – стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 г.; УС 1969 =24,9 р/ м 3

V стр. – строительный объем, куб. м;

И 69-84 – индекс пересчета стоимости из цен 1969 г. в цены 1984 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем – 2,21;

И 84-20.12.2007 - индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (20.12.2007 г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г.Калуга: декабрь 2007 г;

К 84-20.12.2007 = 61,07

К n – поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. К n =0,86

Расчет полной восстановительной стоимости объекта:

ПВС=24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб.

Оценка износа (обесценения) объекта

Исходя из предполагаемого эффективного срока жизни объекта (I группа капитальности), физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 руб.

Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.

Экономический (внешний) износ не установлен: здания данного типа и состояния в настоящее время востребованы рынком, и нет оснований предполагать, что указанное положение сколько-нибудь ощутимо изменится в ближайшем будущем.

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя – это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:

По данным Калужских строительных организаций, себестоимость строительства 1 кв. м отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 10500 руб. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 1,38 раза (Справочник Marshall & Swift). Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Калуге в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне $$ 1200÷3500 кв. м. Примем для наших расчетов величину – 1200 долл. США, или 30936 руб. При этих условиях прибыль предпринимателя:

= 0,937, или 97,3%.

Таблица 3

Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.

2.3 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода

Таблица 4

Характеристика объектов сравнения

Характерис-тика объектов сравнения	Объект оценки	Объект № 1			Объект № 2		Объект № 3	Объект № 4
Адрес объекта	г. Калуга, ул. Суворова, д.29	г. Калуга, ул.Теле-визионная, д.2а			г. Калуга, ул. Московская, д.237		г. Калуга, ул. Азаровская, д.26	г. Калуга, Хрустальная,
Год постройки		1995 г., реконструкция – 1998г.					1971 г., реконструкция – 2002г.
Общая площадь (кв. м.)
Основное назначение в текущем состоянии	Офисные помещения, кафе, места отдыха	Офисные помещения			Офисные помещения, места отдыха		Офисно-выставочные помещения	Офисные помещения
Первоначальное назначение		Административное здание			Административное здание		Книжная база	Админ.-произ-водственное здание
Наружные ограждающие конструкции							кирпично-панельное со вставками из пеноблоков	ж/б панели
Местоположение	выше среднего						ниже среднего	ниже среднего
Земельный участок		122971 м 2 (имеются другие строения)			под зданием			под зданием + прирамповая площадка
Качество отделки	класс «Э»		класс «У»	класс «люкс»		класс «люкс»		класс «Э»
Качество парковки и автотранспорта	Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; площадка во дворе		Парковка вдоль улицы (20 м); внутренняя парковка	Организованная парковка (спец. площадка)		Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; внутренняя парковка		Ограниченная внутренняя парковка
Период продажи			декабрь 2007 г.	август 2007 г.		февраль 2007 г.		октябрь 2006 г.
Этажность
Цена 1 кв. м. общей площади, руб. руб.

Определение (обоснование) корректировок

1. Корректировка на рыночные условия (дату продажи)

В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле:

где М i – средне месячный темп инфляции, К инфл. = 1,0072

Расчетная формула: К инфл = К ср.м.инфл = const К ср.м.инфл = 1,0072

100 × К t срминфл – 100

Таблица 5

2. Местоположение.

Местоположение сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

Таблица 6

3. Корректировка на физическое отличие.

Единственным существенным отличием объектов сравнения и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте сравнения №3 – ж/б панели, в то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается нами в размере 6%

4. Корректировка на состояние объекта

Состояние, в котором находится объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.

В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации – 6%.

Таблица 7

5. Корректировка на качество отделки

При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества:

· высшее качество – класс «люкс»;

· повышенное качество – класс «У»;

· среднее качество – класс «С»;

· удовлетворительное качество – класс «Э» (экономичный)

· качество низкого уровня – «Н»;

· очень плохое – «О».

Цена градации – 5 %

Таблица 8

6. Корректировка на площадь объекта.

В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м 2 до 3806,0 м 2 . По данным наших исследований увеличение на 1 м 2 площади дает снижение цены 1 м 2 на величину:

(S об.ср. – S об.оц) х К, (3.3)

где: S об.ср. – площадь объекта сравнения;

S об.оц – площадь объекта оценки;

К – эмпирический коэффициент, К = 0,00533

Расчетная формула:

7. Корректировка на наличие земельного участка.

Наличие земельного участка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).

8. Корректировка на этажность.

В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2÷3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 кв.м. 2÷3 этажных зданий. До 5÷6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3÷5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12÷15%.

9. Корректировка на наличие и качество парковки.

Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:

· наружная парковка – вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);

· организованная парковка – вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей – 10%, (хорошее качество);

· внутренняя парковка – стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) – 0%, (плохое).

Таблица 10

Итоговые корректировки

Элементы сравнения	СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ
	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Цена продажи, руб./кв. м
Переданные права	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Величина корректировки
Скорректированная цена
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Величина корректировки
Цена после корректировки
Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка на условия продажи
Цена после корректировки
Рыночные условия (дата продажи)		декабрь 2007г.		февраль 2007г.	октябрь 2006г.
Корректировка на рыночные условия
Цена после корректировки

Вывод: Наименьшее количество корректировок произведено по объекту сравнения №3, поэтому цена объекта оценки принимается равной скорректированной цене объекта сравнения №3, т.е. 32205 руб./кв.м. Найденная величина лежит в интервале цен от 18151 руб./ кв.м до 45235 руб./кв.м. Стоимость объекта оценки, полученная методом прямого сравнения продаж, составит: 32205 × 1375,8 = 44.307.639руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 44.307.639 руб. (Сорок четыре миллиона триста семь тысяч шестьсот тридцать девять рублей) без НДС.

2.4 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).

Анализ доходов

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Нами проведено исследование рынка, цель которого – установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, агентами по аренде и девелоперами, изучение цен предложений и условий действующей аренды.

В ходе подготовительной работы выяснено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 1175 руб./кв.м

Анализ расходов

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные – величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные – зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание. Поскольку стоимость земли в рамках данной оценки не производилась, то и уровень ее налогообложения определять не следует.

Налог на имущество составляет 2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость – Износ).

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только что построенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно смело пренебречь.

Страховые платежи составляют 0,3% от восстановительной стоимости готового объекта, без учета НДС.

В данном случае величина коммунальных платежей принята в размере 7% от действительного валового дохода (ДВД).

Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2,2% от действительного валового дохода.

Поскольку здание постройки 2002 года и проведение капитального ремонта не требуется, расходы на текущий ремонт определяются в размере 4% от ЭВД.

На основе имеющихся достоверных данных о стоимости замещения короткоживущих элементов зданий, имеющих сходные характеристики с объектом оценки, к расчету принято значение 3,6% от ЭВД.

Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.

Определение общего коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичных объектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:

СК = НП б/р + Р + Л ± С в.к. , где

СК – ставка капитализации;

НП б/р – безрисковая норма прибыли;

Р – надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;

Л – надбавка за низкую ликвидность объекта;

С в.к. – ставка возврата капитала.

Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).

Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Калуге с учетом собранных данных Р = 4%.

Надбавка за дополнительный риск – 4%.

Коэффициент на ликвидность определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,4 года.

К н/ликв. = К безриск. × время продажи = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8%

Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 4,8%.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда – рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).

В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Калуге такова, что для сравнительно новых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (–).

Общий коэффициент капитализации равен:

R 0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды

Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 14100 руб./кв.м

Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 руб.;

Расчет эффективного валового дохода (ЭВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых платежей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.

Проведенные расчеты показали, что ЭВД объекта оценки составляет:

19.398.780 × 0,92 = 17.846.877,6 руб.

Таблица 11

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода

Эффективный валовой доход (ЭВД)	17846877,60 руб.
Операционные расходы,	3045391,19 руб.
· налог на здание	291494,44 руб.
· страховые платежи	53897,45 руб.
· коммунальные платежи	1249281,43 руб.
· управление объектом	392631,31 руб.
· текущий ремонт (4% от ЭВД)	713875,10 руб.
· прочие расходы (2% от ОР)	47115,76 руб.
· резерв на замещение (3,6% от ЭВД)	642487,59 руб.
Чистый операционный доход (ЧОД) до налогообложения	14801486,41 руб.
Чистый операционный доход (ЧОД) с учетом налога на прибыль	11249129,67 руб.
Общий коэффициент капитализации (R 0)
Стоимость оцениваемого здания составляет	60479191,77 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составляет 60.479.191,77 руб., или округленно 60.479.192 руб. (Шестьдесят миллионов четыреста семьдесят девять тысяч сто девяносто два рубля) без НДС.

3.1 Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

Применяя различные подходы к оценке имущества, мы пришли к следующим результатам:

Таблица 12

Затратный подход весом в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо объектов с незначительным износом. Оцениваемое здание принадлежит к категории объектов недвижимости с низким уровнем износа, поэтому удельный вес значения рыночной стоимости, полученной в рамках затратного подхода, будет иметь достаточно высокий коэффициент – 0,35.

Данные, положенные в основу рыночного подхода, нельзя считать абсолютно надежными, в связи с чем к результатам рыночного подхода к оценке стоимости данного объекта необходимо относится осторожно. Исходя из этого, результату рыночного подхода придается весовой коэффициент 0,25.

Доходная стоимость отражает рыночное поведение типичного инвестора, поэтому результату данного подхода присваивается максимальный весовой коэффициент – 0,40.

Таким образом, на наш взгляд, наиболее объективно следующее распределение коэффициентов:

· затратный подход – 0,35;

· рыночный подход – 0,25;

· доходный подход – 0,40.

С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.12.2007г. составляет округленно 44.362.608 руб. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС.

Стоимость недвижимости компании определяется ее дисконтированными будущими денежными потоками, и новая стоимость создается лишь тогда, когда компании получают такую отдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала. Управление стоимостью еще углубляет эти концепции, так как в такой системе управления именно на них строится весь механизм принятия крупных стратегических и оперативных решений. Правильно налаженное управление стоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели: помочь компании максимизировать свою стоимость недвижимости, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.

Управление стоимостью принципиально отличается от систем планирования, принятых в 60-е годы. Оно перестало быть функцией исключительно руководящего аппарата и призвано усовершенствовать принятие решений на всех уровнях организации. В нем изначально заложена предпосылка, что командно-административный стиль принятия решений сверху вниз не приносит должных результатов, особенно в крупных многопрофильных корпорациях. А значит, менеджерам низшего звена нужно научиться использовать стоимостные показатели для принятия более толковых решений. Управление стоимостью требует регулировать баланс наравне с отчетом о прибылях и убытках и поддерживать разумное равновесие между долгосрочными и краткосрочными целями деятельности. Если управление стоимостью внедрено и организовано должным образом, корпорация получает огромные выгоды. Такое управление, по сути, представляет собой непрерывную реорганизацию, направленную на достижение максимальной стоимости.

Для оцениваемого объекта управление стоимостью сводится к более эффективному использованию имеющихся площадей.

Оцениваемое здание имеет чердак общей площадью 328,2 м 2 , который в настоящее время частично используется как склад канцелярских принадлежностей. С одной стороны, проведение соответствующей реконструкции позволит сделать это помещение жилым. С другой стороны, в последнее время в связи с расширением сотрудничества калужских предприятий с иногородними и иностранными компаниями значительно возрос спрос на гостиничные услуги. В этой связи предлагается провести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее в разряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместных номеров класса «люкс».

Стоимость мероприятий по реконструкции мансарды представлена в табл.13.

Таблица 13

Смета расходов на реконструкцию мансарды

	Наименование работ	Стоимость, руб.
	Общестроительные работы (демонтаж)
	Общестроительные работы (новые)
	Холодное и горячее водоснабжение
	Отопление
	Канализация и сантехническое оборудование
	Приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование
	Электросиловое оборудование и электроосвещение
	Устройство связи
	Охранно-пожарная сигнализация
	Автоматика отопления, вентиляция
	Благоустройство номеров

Для финансирования этих работ предполагается использовать кредит на следующих условиях:

· Сумма кредита – 5.250.000 руб.

· Процентная ставка – 14% в год;

· Срок кредитования – 1 год;

· Обеспечение – оцениваемый объект недвижимости;

· Условия погашения кредита – ежеквартальная выплата процентов и основной суммы долга равными долями, т.е. по 1.866.506 руб. в конце каждого квартала.

Как уже отмечалось, гостиница будет состоять из 14 двухместных номеров класса «люкс». Стоимость проживания в таком номере в калужских гостиницах колеблется от 1400 руб. до 2500 руб. в сутки. Для расчетов принимается значение 1600 руб., поскольку оцениваемый объект находится вблизи от центра города, но изначально данное здание не предназначено для гостиничного бизнеса, что создает определенные неудобства для клиентов.

Инвестиционный горизонт установлен на 1 год, так как нет объективных оснований полагать, что оцениваемый объект недвижимости не будет продан по истечении этого срока.

Движение денежных средств представлено в табл. 14.

Таблица 14

Движение денежных средств в руб.

Статья расходов					Итого за год
Реконструкция
Обслуживание кредита
Операционные расходы
Налог на прибыль
Статья доходов					Итого за год
Гостиничный бизнес
Амортизация

Основную статью доходов составляет гостиничный бизнес. При этом важно подчеркнуть, что при избыточном спросе на этот вид услуг объективных причин низкой наполняемости номеров не выявлено.

Чтобы определить, насколько увеличится текущая рыночная стоимость оцениваемого объекта в результате проведения рекомендуемых мероприятий, целесообразно воспользоваться коэффициентом капитализации, применявшемся в рамках доходного подхода. Это обусловлено тем, что данный проект является инвестиционным, т.е. ориентированным, прежде всего, на получение дохода.

Следовательно, прирост текущей рыночной стоимости объекта оценки составит:

1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (руб.)

(Пять миллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать два рубля) без учета НДС.

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

Метод прямой капитализации доходов;

Метод сравнения продаж;

Метод сравнительной единицы.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

В третьей главе работы проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость, а также даны рекомендации по ее увеличению.

Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.12.2007г. составляет округленно 44.362.608 руб. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС.

Однако предложенные мероприятия по управлению стоимостью позволяют увеличить текущую рыночную стоимость на 5.768.432 руб. (Пять миллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать два рубля) без НДС.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)

2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

3. Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 № 395 (ред. 03.10.2002) «О лицензировании оценочной деятельности»

4. Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»

5. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»

6. Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений

7. Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995

9. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997

10. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. – М.: Проспект, 2006. - 355 с.

11. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)

12. Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. – М.: АРМО, 2002. – 95 с.

13. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2000. – 78 с.

14. Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2005

15. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. – 457 с.

16. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. – Калужский филиал СЗАГС, Калуга, 2005

17. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998

18. Оценка бизнеса / Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004

19. Оценка бизнеса: Задачи и решения / Просветова Г. И. – РДЛ, 2006. – 192 с.

20. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.: ил.

21. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.

22. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997

23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998

24. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. – 101 с.

25. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002

26. Симионова Н., Симионов Р. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: МарТ, 2004. – 464 с.

27. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998. – 247 с.

28. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. – 463 с.

29. Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2004. – 520 с.

30. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2004

31. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

32. Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 164 с.

33. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: Омега-Л, 2006. – 286 с.

34. Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. – М.: Лань, 2001. - 297 с.

35. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 2000

36. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1. – 2001. – с. 28-30

37. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21

38. Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2000. – №4. – с. 43-45

39. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 2.

40. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. – 2005. – №3. – с. 24-43

41. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. – 2004. – №1. – с. 48–49

42. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2005. – №4.

43. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2002. – №9. – с. 103–107

44. Озеров Е.С. Феномен равновесной цены как база аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 1. С 32–54.

45. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.

46. Озеров Е.С. К вопросу об обосновании и использовании аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2004. Вып. 1. С 3-5.

47. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2006. – № 1.

48. Официальный Web–сайт СБРФ htpp:/www.cbr.ru

49. htpp:/www.cfin.ru

П. 1 Статья 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - М.: Лань, 2001., с. 48-49

---