Квнешним ценообразующим факторам относятся факторы, не подконтрольные фирме, на которые фирма не в состоянии влиять.

Внешние факторы можно условно подразделить на две группы: внешние факторы, обусловленные национальными условиями, и внешние факторы, связанные с международной экономикой.

Внешние факторы, обусловленные национальной экономикой:

§ государственное регулирование цен, которое заключается: в установлении жестких цен на отдельные виды товаров и услуг в различных сферах экономики; в формировании государственной ценовой политики; в применении системы максимальных и минимальных цен; в определении порогов и границ изменения цен;

§ разработка и применение государственной налоговой, денежно- кредитной и амортизационной политики;

§ использование системы таможенных пошлин на импортные и экспортные товары:

§ установление минимальной оплаты груда;

§ проведение антимонопольной политики;

§ инфляционные процессы;

§ уровень благосостояния народа;

§ вкусы и предпочтения потребителей и др. Внешние факторы, связанные с мировой экономикой:

§ изменение мировых цен (цен на мировых товарных рынках);

§ изменение валютных курсов;

§ конъюнктура мировых товарных и фондовых рынков:

§ использование запретов и ограничений во внешней торговле различных стран и др.

Под воздействием этих внутренних и внешних факторов формируются цены на товары и услуги внутри страны.

5. Причины множественности цен в международной торговле

Множественность мировых цен - наличие ряда цен на один и тот же товар в одной и той же сфере обращения (импортные, оптовые, розничные цены); наличие различных цен на товар одного и того же качества в примерно равных количествах на одинаковой транспортной или фрахтовой базе.

Множественность мировых цен является следствием:

во-первых, политики монополий, устанавливающих систему цен, дифференцированных по рынкам, категориям покупателей;

во-вторых, государственной политики (торговой и валютной);

в-третьих, некоммерческих и иных специальных операций, осуществляемых правительственными организациями.

Кроме того, причиной множественности цен служит протекционизм: если по одним сырьевым товарам мировые цены определяются уровнем цен стран-экспортеров, по другим - уровнем цен стран-импортеров, по третьим - уровнем цен бирж, аукционов и других центров международной торговли, то при определении цен готовых изделий мировые цены определяются с учетом цен ведущих фирм. Таможенные барьеры, особые торгово-политические и валютные зоны создают предпосылки для дифференциации цен на одни и те же товары в международной торговле (6, стр. 27).

Монополизация внутреннего рынка отдельных стран, а также внешних рынков международными трестами, концернами и картелями, соглашения о разделе рынков, участие в торговле различных правительственных и полуправительственных организаций - все это наряду с соответствующими торгово-политическими и валютными условиями приводит к появлениям на мировом капиталистическом рынке различных цен на одни и те же товары. Усилие государственно-монополистического капитализма оказывает существенное воздействие на международную торговлю, на уровень и динамику экспортных и импортных цен. Предоставление международных государственных займов и кредитов, оказание империалистическими государствами «помощи» другим странам, осуществление специальных правительственных программ, экспорт товаров государственно-монополистическим организациям в порядке реализации внутренних «излишков» сельскохозяйственной продукции, крупные правительственные закупки импортных товаров для создания стратегических запасов и другие подобные меры имеют своим следствием осуществление внешнеторговых операций по специальным ценам, обусловленных самим характером этих соглашений, отличных от обычных коммерческих сделок.

6. Меры воздействия государства на внешнеторговые цены
Государственное вмешательство в ценообразование осуществляется путем санкционированного правительственными органами завышения издержек производства через включение в себестоимость завышенных амортизационных списаний и отчислений в другие фонды. В результате этого в целых отраслях возникает ситуация, когда "издержки подпирают цену", т.е. расчетные (а не действительные) издержки производства вследствие объявленных правительством льгот оказываются на всех предприятиях настолько высокими, что повышение цен становится само собой разумеющимся явлением, а так как льготы распространяются на всю отрасль, то внутриотраслевая конкуренция в условиях благоприятной конъюнктуры не может быть достаточным препятствием для роста цен.

Прямым государственным вмешательством в процесс ценообразования является государственная политика установления цен на так называемые акцизные товары. Непосредственное воздействие на формирование цен оказывают государственные субсидии. Один из видов таких субсидий - ценовые - предусматривает снижение цен путем специальных доплат производителю или потребителю.

Прямое воздействие на цены и лидерство в ценах имеет место в отраслях, где доля государства в потреблении товаров и услуг значительна, например в военных отраслях промышленности, в ряде подотраслей строительства.

Правительственные органы, являясь постоянными покупателями или заказчиками определенных видов товаров и услуг у частных фирм, устанавливают по договоренности с партнерами "контрактные цены", которые затем становятся базовыми для отрасли. Эффективным средством регулирования цен является НДС. Этот налог производители включают в цену товара или услуги, и дифференцированные изменения ставок этого налога непосредственно воздействуют на цены.

Особым направлением государственной экономической политики является государственное воздействие на внешнеторговые цены. Государственное поощрение экспорта, освобождение экспортеров от налогов (возврат налогов), а в некоторых странах экспортные субсидии, предоставление льготных кредитов и транспортных тарифов существенным образом отражаются на условиях ценовой конкуренции на мировом рынке.
В настоящее время используется достаточно широкий набор форм и методов государственного регулирования цен, которые можно разделить на прямые и косвенные. При помощи прямых методов государство непосредственно воздействует на порядок, методы определения и уровень цен. К ним можно отнести: регламентированнее порядка определения издержек и норм прибыли, блокирование повышения цен, установление верхнего и нижнего пределов цен, ограничние нормы прибыли, обязательное снижение цены при снижении цен на потребляемое сырье, различного рода дотации, изменение уровня таможенных пошлин на экспортируемые и импортируемые товары. К косвенным относятся методы, при помощи которых государство регулирует поведение объектов, участвующих в процессе ценообразования, но не диктует сам порядок, способы определения цены и ее уровень. Такие методы лежат в основе различных нормативных актов, направленных на формирование конкуретной среды: антитрестовского и антимонопольного законодательства, различного рода соглашений между государством и предпринимателями о "разумной" политике цен; актов о ценовой дискриминации, ценах и рекламе. Сюда же относится декларирование цен, изменение налоговых ставок в зависимости от цены, осуществление инвестиций с целью снижения издержек и цен на государственных предприятиях. Вместе с тем, государство использует и такие косвенные методы, как "цены вмешательства", "цены поддержания", введение количественных ограничений на импорт, установление "рекомендательных" цен, проведение закупок и буферные запасы во время спада цен и распродажа товаров из запасов в периоды роста цен и др.

7. Система ценовой информации
Ценовая система - это единая, упорядоченная совокупность раз­личных видов цен, обслуживающих и регулирующих экономические отношения между различными участниками национального й миро­вого рынков. Различают следующую дифференциацию цен:

♦ по отраслям и сферам обслуживания экономики; по степени участия государства в процессе ценообразования; по стадиям ценообразования; по транспортной составляющей; по характеру ценовой информации.

Дифференциация цен по отраслям и сферам обслуживания эконо­мики строится на основе учета особенностей отдельных отраслей на­ционального хозяйства и включает следующие виды цен:

Оптовые цены на продукцию промышленности - цены, по которым промышленная продукция реализуется всем категориям потре­бителей, кроме населения, независимо от форм собственности; закупочные цены на продукцию сельского хозяйства - это цены, по которым реализуется сельскохозяйственная продукция колхозами, совхозами, фермами и населением (продукция личных хозяйств); цены на продукцию строительства - представляют собой либо сметную стоимость объекта (предельный размер затрат на стро­ительство каждого объекта), либо усредненную сметную сто­имость единицы конечной продукции типового строительного объекта (за 1 м^ жилой площади, 1 м^ малярных работ и т.д.); тарифы грузового и пассажирского транспорта - плата за пере­мещение грузов и пассажиров, которая взимается транспортны­ми организациями с отправителей грузов и населения; цены на потребительские товары - используются для реализации товаров в розничной торговой сети населению, предприятиям и организациям; тарифы на услуги - система ставок, по которым предприятия сферы услуг реализуют их потребителям.

Кроме того, различают экспортные и импортные цены.

Экспортные цены - это цены, по которым производители или внешнеторговые организации продают отечественные товары (услу­ги) на мировом рынке. Импортные цены - это цены, по которым фирмы закупают то­вары (услуги) за рубежом. Цены на импортируемую продукцию ус­танавливаются на базе таможенной стоимости импортного товара с учетом таможенных импортных пошлин, валютного курса, расходов на реализацию данного товара внутри страны. При этом в структуре импортных цен значительное место занимают косвенные налоги - акциз и налог на добавленную стоимость.

Дифференциация цен по степени участия государства в процессе ценообразования включает следующие виды цен:

Рыночная цена - цена, складывающаяся на рынке в процессе вза­имоотношений субъектов ценообразования под влиянием конъ­юнктуры. Рыночные цены по условиям их фондирования подраз­деляются на свободные, монопольные и демпинговые; регулируемая цена - цена, складывающаяся на рынке в процессе прямого государственного воздействия. Регулируемые цены по условиям их формирования подразделяются на фиксированные и предельные.

Дифференциация цен по стадиям ценообразования отражает коли­чественную взаимосвязь цен, складывающихся по мере движения товара (услуги) от производителя к конечному потребителю. Цена на каждой предыдущей стадии движения товара является составным элементом цены последующей стадии. Различают оптовые цены из­готовителя, отпускные оптовые цены, оптовые цены закупки и рознич­ные цены.

8. Влияние факторов внешней и внутренней среды на процессы ценообразования

На решения в области ценообразования воздействуют как внутренние, так и внешние по отношению к компании ФАКТОРЫ. Эти факторы формируют определенные границы, в которых может действовать фирма при установлении цен на свою продукцию.

9. Выбор источников ценовой информации

Должностные лица таможенных органов подбирают ценовые источники, содержащие наиболее свежие и документально подтвержденные сведения о ценах на товары-аналоги, конкурирующие с ввозимыми товарами, а также информацию об условиях купли-продажи этих товаров на мировом рынке. Причем сведения о конъюнктуре соответствующего рынка и тенденциях его изменения также можно отнести к ценовой информации.
Наиболее приоритетной ценовой информацией, с точки зрения достоверности и актуальности цен, являются коммерческие документы (контракты и счета) по ранее осуществленным поставкам, найденные с помощью системы "Мониторинг-Анализ" и полученные по запросам в таможенные органы. Важной информацией можно считать данные биржевых котировок, справочные цены, цены аукционов, торгов, предложения фирм, каталоги, прейскуранты. В качестве дополнительной информации целесообразно также использовать цены статистики внешней торговли, данные известных фирм и организаций. Для повышения надежности и достоверности используемой информации, исключения в расчетах субъективного фактора желательно использовать для анализа не менее двух-трех источников.
На третьем этапе алгоритма контроля таможенной стоимости осуществляется приведение выбранной ценовой информации в вид, сопоставимый с условиями проверяемой сделки. На этом этапе при необходимости должностные лица проводят корректировку отобранной ценовой информации с учетом различий в дополнительных начислениях между оцениваемым товаром и ценовой информацией.
В зависимости от условий внешнеторгового контракта по купле-продаже проверяемого товара к ценовой информации могут быть начислены дополнительные расходы, кроме того, произведены вычеты для приведения этой информации к коммерческим условиям сделки. На данном этапе алгоритма ценовая информация, подвергшаяся корректировке, получает новый статус - проверочной величины. Проверочная величина (производная от ценовой информации) - это цена за единицу товара, аналогичного оцениваемому товару, откорректированная с учетом различий в коммерческих условиях продажи, дополнительных начислениях и вычетах.
На четвертом этапе сравнивают и анализируют заявленную декларантом величину таможенной стоимости товара с проверочной величиной (откорректированной ценовой информацией). Такая проверка заключается в выяснении дополнительных обстоятельств рассматриваемой сделки и условий продажи товаров, влияющих на расхождение между величиной таможенной стоимости товара и ценовой информацией, имеющейся в таможенном органе, а также получении разъяснений относительно выявленных признаков недостоверности заявленных сведений о таможенной стоимости товаров.
Рассмотренный алгоритм контроля таможенной стоимости при оценке достоверности заявляемой таможенной стоимости с использованием ценовой информации должен способствовать разработке рекомендаций по применению методов корректировки ценовой информации и внесению поправок в ценовую информацию. Внесение поправок должно производиться путем последовательного приведения отобранной ценовой информации по условиям купли-продажи товаров и их техническим характеристикам к условиям и характеристикам оцениваемого товара, принятого за эталон.

10. Цены международных бирж, торгов, аукционов
Цены биржевые - цены по сделкам, заключаемым с использованием услуг специального посредника - биржи. Особенность биржевого товарного рынка определяется следующими основными признаками: биржевые товары - массовые стандартные товары, поэтому сделки регулярны, много продавцов и покупателей, т. е. биржевой рынок - это конкурентный рынок, не требующий вмешательства государства. Вследствие этого биржевые цены считаются наиболее объективной ценовой информацией.

Цены аукционов - цены, отражающие ход продаж на аукционах. В классическом понимании аукцион - рынок продавца. Классические аукционные товары нестандартны, спрос на них обычно превышает предложение, поэтому для аукциона характерна повышательная тенденция цен.

В рамках аукциона различают:

§ стартовую цену, по которой объявляется начало торгов;

§ цену аукционного шага, т. е. промежуточную цену, превышающую стартовую и объявляемую потенциальным покупателем;

§ цену фактической продажи, превышающую стартовую цену на сумму цен аукционных шагов.

Аукционные цены информируют участников рынка о возможностях покупки или продажи товара на аукционе. Аукционные торги начинаются с объявления номера партии товара (лота) и стартовой цены. В качестве начальной цены может быть принята конечная цена предыдущего аукциона. Уровень стартовой цены содержит информацию о стоимости и качестве товара, соотношении сил продавцов и покупателей, технике проведения торгов. Чем чаще проводятся аукционные торги, тем меньше ценовые разрывы. Это объясняется незначительными изменениями издержек производства и конъюнктуры рынка во времени. Обычно фактическая реализация товара на аукционе проводится по максимальной цене, предложенной покупателем. Аукционные цены играют ключевую роль на рынках пушно-меховых изделий, драгоценных камней и антиквариата.

Цены торгов (тендерные цены) - цены при специализированной форме торговли, основанной на выдаче заказов на поставку товаров или сдаче подрядов на проведение определенных работ.

Классические торги (тендер) - рынок покупателя-заказчика, в ответ на заявку которого поступают предложения (офферты) от потенциальных продавцов (офферентов). Общая тенденция развития цен здесь понижательная: при прочих равных условиях заказчик предпочитает более дешевое предложение. В отличие от аукционов торги более закрытые и ограниченные. Цены торгов являются, как правило, объектом вмешательства государства, так как значительная доля заказов и подрядов регламентируется правилами, устанавливаемыми государством.

Ценовая информация аукционов и торгов поступает в основном нерегулярно.

На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды:

1. Экономические факторы:

Спрос на объект оценки;

Доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;

Продолжительность получения доходов;

Риск, связанный с объектом;

Степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);

Степень ликвидности объекта оценки;

Ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;

Затраты на создание аналогичных объектов;

Соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

Инфляция, покупательская способность и др.

2. Социальные факторы:

Наличие и развитость инфраструктуры;

Демографическая ситуация (численность прирост, уровень рождаемости и смертности, плотность, миграция населения);

3. Политические факторы:

Состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;

Политико-правовая ситуация в стране;

Политика правительства и местных органов власти;

4. Географические факторы, состояние окружающей среды:

Климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия.

5. Научно-технические факторы:

Технология и организация строительства;

Затраты на строительство и др.

Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов , учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:

Ø фактор спроса и предложения;

Ø фактор пользователя недвижимого имущества;

Ø факторы, связанные с объектом недвижимости;

Ø факторы внешней рыночной среды;

Ø фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке недвижимости должны учитываться все факторы, но степень их значимости может различаться . Степень значимости каждого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.

Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов:

1. Экономические (экономическая ситуация в стране, в регионе, ставки процента, тарифы на электроэнергию).

2. Физические (земля, почва, климат, дороги, местоположение.

3. Социальные (тенденции в отношении численности населения, его омоложение, уровень преступности.

4. Административные (строительные нормы и правила, налоговая и финансовая политика)

При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость.

Фактор спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос характеризуется качеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене.

Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке. Выделяются три возможных варианта спроса и предложения:

Ø спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объекта недвижимости;

Ø спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность коррупции, ведущая к разрушению рынка;

Ø предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения.

Так, при росте спроса на жильё увеличение предложения на рынке первичного жилья, возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение.

Именно поэтому на рынке жилья существует постоянная опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены.

На фоне подъема в жилищном секторе существует опасность возникновения эффекта перегрева , когда чрезмерное увеличение инвестиций в строительство окажется по его завершении нерентабельным ввиду ухудшения общей экономической конъюнктуры и падения спроса по сравнению с ожидаемым объемом.

Особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования , так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам.

По правилам рынка большое влияние на цену купли-продажи оказывает искусство торгов, число участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Цены в основном зависят от возможностей инвесторов. Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение , так как резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке.

К факторам, учитываемым покупателем недвижимого имущества, относятся следующие:

Ø фактор полезности . Объект недвижимости обладает ценностью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных и личных потребностей. Полезность - способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени;

Ø фактор замещения (взаимозаменитель) предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е. ценность объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный;

Ø фактор ожидания показывает, что ценность объекта недвижимости - текущая ценность всех будущих доходов, полученных от его использования, постоянно растет вследствие увеличения спроса и ограничения предложения, т.е. ценность объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов , которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Факторами, воздействующими на развитие рынка недвижимости, являются:

Ø экономический рост или перспективы такого роста. (Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко);

Ø финансовые возможности для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конфетного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;

Ø взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Некоторые районы могут находится в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.

Рынок недвижимости также находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положения и природных условий в регионе.

Ценообразующими факторами при оценке квартир являются:

Ø местоположение:

Округ, микрорайон;

Местоположение в микрорайоне;

Удаленность от центра;

Преобладающая застройка микрорайона;

Транспортная доступность, удаленность дома от станции метро, остановки общественного транспорта;

Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка);

Развитость инфраструктуры;

Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км);

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка);

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона;

Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона;

Состояние прилегающей территории (субъективная оценка);

Наличие парков, водоемов, промышленных предприятий

Ø жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:

Тип здания;

Год постройки;

Материал наружных стен;

Материал перекрытий;

Состояние здания (субъективная оценка);

Техническое обеспечение здания;

Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;

Количество этажей в здании;

Состояние подъезда (субъективная оценка);

Благоустроенность двора, наличие лифта и мусоропровода;

Ø характеристика оцениваемой квартиры:

Этаж расположения;

Площадь, кв. м: общая / жилая;

Количество комнат, их площадь, кв. м;

Площадь кухни, кв. м;

Санузел;

Высота потолков, м;

Лоджия (балкон);

Вид из окон;

Дополнительные системы безопасности;

Состояние объекта (субъективная оценка);

Видимые дефекты внутренней отделки;

Данные о перепланировке;

Состояние квартиры,

Площадь квартиры,

Жилая и общая,

Изолированность комнат,

Площадь кухни и санузла,

Телефон,

Балкон или лоджия,

Вид из окна,

Соседи и прочее.

Рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых:

Ø уникальность каждого объекта;

Ø большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по социальным договорам и т.п.);

Ø высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов, посредников;

Ø значительная длительность продажи, не устраивающая продавца;

Ø необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить привлекательный для себя объект.

Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости.

Посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от местоположения. Это не единственный, но очень важный фактор.

Даже в случае с квартирой в типовом доме ее цена может сильно меняться и зависеть : от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала, от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома, от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха и многих других обстоятельств.

Оценка недвижимости - это научно обоснованное мнение эксперта -оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.

Процесс оценк и - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Так же ценообразующими факторами являются:

Ø передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);

Ø условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);

Ø условия продажи (выполнение требований чистой сделки);

Ø состояние рынка (в том числе время продажи);

Ø степень строительной завершенности объекта;

Ø физические характеристики объекта;

Ø экономические характеристики (формирующие доход от объекта);

Ø использование объекта.

Оценка стоимости - длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию.

Ценообразующие факторы различаются по уровням влияния:

Факторы влияния 1-го уровня (страна)

1. Экономические: налоги в области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного назначения; финансирование строительства уровень жизни населения

2. Состояние и перспективы строительства и реконструкции; предложение; спрос; рынок недвижимости

3. Социальные: структура населения; уровень образования и культуры населения, потребности, семейность; плотность заселения.

4. Физические: экология; природные ресурсы; географические; сейсмические, технологические решения в области землепользования; геодезические; топографические.

5. Политические: законодательство об ипотеке; законодательство в области строительства; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии, зонирование территорий; закон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность

Факторы влияния 2-го уровня (город, район)

1. Местоположение: транспортная доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность, размещение объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение.

2. Физические характеристики: физические параметры; функциональная пригодность и использование

состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации.

3. Условия продаж: залоги и заклады; особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей

4. Временные факторы: дата оценки, дата известных сделок по аналогам.

5. Условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки, условия выделения средств

Факторы влияния 3-го уровня (здание)

1. Архитектурно-строительные: объемно- планировочные показатели

2.Финансово-эксплуатационные: доходы, эксплуатационные расходы; стоимость строительства

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням .

1-й уровень: Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

2-й уровень: Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

3-й уровень: Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:

архитектурно-строительные;

финансово-эксплуатационные.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.

Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье:

Ø предпочтение потребителей;

Ø доходы населения;

Ø цены на жилье;

Ø количество домохозяйств на рынке жилья.

Эти факторы по-разному влияют на рыночное равновесие. Спрос и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:

Ø административные (наличие или отсутствие ограничений со стороны государства, регулирующая роль государства и местных административных органов, налоговый режим);

Ø экономические (цены на объекты недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловая активность населения, услуги кредитно-финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости);

Ø социальные (привлекательность региона, структура и состав населения местности, уровень развития социальной инфраструктуры);

Ø экологические (наличие зеленых насаждений, загазованность воздуха, обилие промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, избыточный шум).

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры.

Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.

К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся:

Ø занятость населения;

Ø средняя заработная плата;

Ø степень экономического развития района;

Ø уровень цен;

Ø доступность и условия кредита под покупку жилья и т.д.

Экономические факторы (объективные факторы) можно разделить на два вида :

Ø макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.);

Ø микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договора -предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).

Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся:

Ø ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;

Ø коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;

Ø федеральная и местная налоговая полиция;

Ø специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).

Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.

Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.

Результативность деятельности предприятия зависит от многих факторов, одним из которых является формирование и использование цен на его продукцию. В современных условиях хозяйствования цена является возможным средством маркетингового воздействия предприятия на потребителя с целью обеспечения рыночного равновесия между спросом и предложением.

Экономическая сущность цены проявляется в функциях, которые она выполняет, основными из которых являются следующие:

Учетная, которая обеспечивает учет результатов хозяйствования. Кроме того, цена включает прибыль предприятия;

Стимулирующая, которая способствует рациональному использованию ограниченных ресурсов, научно-технического прогресса, процесса обновления ассортимента продукции;

Распределительная, которая влияет на распределение ресурсов, доходов и финансов в обществе;

Регулирующая, через которую осуществляются сбалансирование между спросом и предложением.

В процессе ценообразования нужно учитывать и анализировать большое количество факторов, главными из которых являются:

методы расчета цены:

взаимосвязь цены с жизненным циклам товара;

расходы на производство и реализацию товаров;

ценовая политика предприятия;

влияние посреднических услуг;

уровень базисной цены;

наличие ограничений на установление цены со стороны государства;

маркетинговая стратегия фирмы в отношении ценообразования;

другие факторы.

Всесторонний учет перечисленных факторов дает возможность руководству предприятий формировать объективные цены на изготовленную ими продукцию и предоставленные услуги и использовать их в процессе своей коммерческой деятельности.

Методы ценообразования

Предприятия функционируют в реальных рыночных условиях. Рыночные отношения требуют перехода к новым методам формирования цен, основанных на законах рынка. Выбор методов ценообразования зависит от принятой маркетинговой стратегии, а также от таких факторов, как: вид и характеристика товара (степень новизны, возможность замены другими товарами), рыночная конъюнктура, состояние предприятия в отрасли.

Опыт государств с развитой рыночной экономикой свидетельствует, что стратегия ценообразования в условиях рынка может основываться на трех основных подходах - на затратных методах, спросе

Каждый из подходов содержит конкретные методы ценообразования. Рассмотрим наиболее распространенные из них.

Суть затратных методов ценообразования заключается в расчете цены исходя из суммы собственных затрат предприятия.

Общая методика расчета цены затратными методами состоит в следующем: определяется себестоимость продукции, т. е. материальные расходы, расходы на оплату труда работников, социальные отчисления, амортизацию и тому подобное. К этим расходам добавляются общецеховые, общезаводские расходы и размер чистой прибыли, который стремится получить предприятие, а также налоги и обязательные отчисления, не вошедшие в себестоимость. На основе сравнения рассчитанной цены с рыночной, определяют целесообразность производства определенного товара.

К затратным методам ценообразования относятся следующие:

Издержки плюс прибыль;

Минимальные затраты до цены;

Целевое ценообразование;

С учетом "точки безубыточности".

Метод "издержки плюс прибыль" используется в отечественной экономике при выполнении государственных заказов (научно-исследовательских разработок, космических программ, строительстве, военно-промышленного комплекса), когда необходимые расходы предусмотреть трудно. Метод заключается в том, что к расходам добавляется фиксированный размер прибыли. При этом цена на товар (Ц) определяется по формуле:

где С - фактические издержки производства;

/"-средняя норма прибыли на рынке, в процентах (устанавливается к общей сумме расходов); А - расходы, связанные с реализацией товара и административные расходы.

При применении этого метода возникают трудности именно в определении величины прибыли. Он зависит от отрасли, видов товаров или услуг, характеристики предприятия (формы собственности, технологии, новизны товара). Как правило, берут средний уровень прибыли в отрасли. Чтобы определить затраты производства, рассчитывают предельные издержки.

Этот метод имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Он удобен, если не приходится корректировать цены, поскольку начальная цена может превышать цену, которую предприятие установит в будущем. Это даст ему возможность за короткое время возместить большие начальные затраты. С увеличением объемов реализации продукции, ее себестоимость и цена могут снижаться. Кроме того, с увеличением объемов реализации продукции постепенно оптимизируются каналы сбыта, что также может приводить к снижению конечной цены. При применении этого метода конкуренция в отрасли сводится к минимуму.

Этот метод могут использовать предприятия - монополисты (тип ценовой политики "ценовой лидер"); предприятия, изготавливающие совершенно новую, оригинальную продукцию (тип ценовой политики, "снятие сливок"); предприятия, изготавливающие продукцию с ограниченным государством уровнем рентабельности.

Метод минимальных затрат применяют тогда, когда предприятие стремится выйти на рынок или увеличить на нем собственный удельный вес. Метод заключается в том, что предприятие рассчитывает цену исходя из минимальных затрат и без планирования прибыли.

Этот метод имеет недостатки. Поскольку цена устанавливается на уровне минимальных затрат, любые изменения в них, существенно влияют на отпускную цену. В цене не предполагается прибыль (в отдельных случаях минимальный его размер).

Это один из самых распространенных методов ценообразования, который заключается в том, что цену рассчитывают добавлением к затратам на производство продукции и ее сбыт определенной надбавки к цене (в виде коэффициента). Расчет такой цены осуществляют по формуле:

где Ц и - отпускная цена, грн.;

Ц - цена закупки сырья, материалов, полуфабрикатов, игры.; АГ - коэффициент (надбавка).

Существует два способа определения величины надбавки и внесении ее в цену изделия. 1. Расчет такой цены осуществляют, исходя из себестоимости продукции, по формуле:

где 5 - себестоимость изделия, грн.;

Я - надбавка в процентах к себестоимости изделия. 2. Расчет цены осуществляют, исходя из желаемого дохода с оборота (цены продажи), по формуле:

где Н ип - цена продажи, грн.

Чаще всего предприятия используют стандартный размер надбавки, характерный для данной отрасли. В общем надбавки выше для изделий с большими затратами на складирование и замедленным обращением.

Метод целевого ценообразования (или метод обеспечения целевой прибыли на инвестированный капитал) заключается в определении цены как целевой для конкретного рынка с учетом действующих факторов или целевой прибыли. Предприятие стремится установить такую цену, которая даст ему возможность покрыть все расходы и получить запланированную норму прибыли на инвестированный капитал.

Цену рассчитывают по формуле:

где 5 - себестоимость единицы продукции, грн;

Ьи т - запланированная норма прибыли на инвестированный капитал, %;

К ит - величина инвестированного капитала, грн.;

N запланированный объем производства и сбыта продукции, грн.

Этим методом рассчитывают себестоимость продукции, которая дает возможность возместить все затраты предприятия (производства и реализации), а также получить такую прибыль, чтобы сэкономленные средства направить на развитие предприятия и стимулирование труда работников.

Недостаток метода заключается в том, что он не учитывает спроса потребителей и их интереса к изделию, цены, по которой потребитель может приобрести этот продукт, поэтому нужно осуществлять соответствующую корректировку с учетом требований потребителей.

Метод установления цены с учетом точки безубыточности заключается в определении цены на основе расчета оптимального объема производства, который дает возможность возместить все затраты предприятия за счет полученных валовых доходов исходя из точки безубыточности. В таких случаях цена изделия (Ц) определяется по формуле:

где С - переменные затраты на единицу изделия, грн.; С, - условно-постоянные затраты производства, игры.; В):п - количество произведенной продукции, игры..

Для расчета оптимальной цены необходимо определить зависимость себестоимости продукции от объема производства и выручки от объема реализации.

Определение цены на основе спроса потребителей заключается в обратном порядке определения цены относительно затратных методов.

Для расчета такой цены изучается спрос населения и наибольшая цена, действующая на рынке на соответствующие изделия. От этой цены вычитается желаемый размер прибыли и определяется себестоимость изделий. Полученный результат сравнивается с расчетной себестоимостью и делается вывод о целесообразности производства соответствующей продукции. Если определена себестоимость ниже расчетной, принимается решение о производстве продукции (изделий).

В противном случае принимается решение об уменьшении прибыли, дополнительную экономию затрат или вообще о прекращении производства.

При определении цены на основе изучения спроса потребителей необходимо учитывать следующие факторы:

Минимальные затраты;

- максимальный размер прибыли;

Ориентации на рыночные цены;

Соревнования.

Формирование цены изделий с учетом указанных факторов будет удовлетворять интересы потребителей и производителей.

1

В статье рассматривается ценообразование вторичного рынка машин и оборудования. Сделан вывод о том, что вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Цены вторичного рынка на подержанные машины, как правило, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования. Приводится и анализируется система факторов обесценения. Рассматривается скидка на переход на вторичный рынок. Автором рассматривается коэффициент перехода на вторичный рынок как элемент обесценения по факторам функционального устаревания. Количественное выражение коэффициента этого вида обесценения формируется, как правило, на основе экспертного опроса участников рынка.

коэффициент перехода на вторичный рынок

обесценение

ценообразующие факторы

вторичный рынок

ценообразование

1. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Теория и практика оценки машин и оборудования: учебник. – Ростов н/Д: Феникс, 2009. – 587 с.

2. Ковалев А.П. Построение обобщенной кривой износа для массовой оценки машин и оборудования // Вопросы оценки. – 2009. – № 3. – С. 29.

3. Михайлов А.И. Методические аспекты оценки экономического устаревания движимого имущества / А.И. Михайлов // Современные проблемы науки и образования. – 2013. – № 3; Режим доступа: http://www..

4. Фоменко А.Н. Метод определения степени снижения стоимости движимого имущества после продажи на первичном рынке // Вопросы оценки. – 2010. – № 1. – С. 53.

5. Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования. Режим доступа: http://www.cpcpa.ru/Publications/008/.

Введение

Вторичный рынок машин и оборудования - это самоорганизующаяся система, где проводятся сделки по купле-продаже бывшего в употреблении оборудования. На нём активно работают многочисленные фирмы-трейдеры, которые скупают неиспользуемое и устаревшее оборудование у предприятий, организуют его ремонт и (или) модернизацию, либо на месте, либо на ремонтных заводах, а также последующее продвижение отремонтированной и обновленной техники на вторичный рынок.

Вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Вторичный рынок активен в тех сегментах, где спрос не полностью удовлетворяется первичным рынком. Например, вторичный рынок технологического оборудования в последние годы заметно оживился, так как из-за известной стагнации отечественное станкостроение не может быстро поставить новые машины некоторых моделей на первичный рынок, а новое импортное оборудование оказывается слишком дорогим для наших предприятий. В ряде случаев поставка нового оборудования возможна, но она связана с большими сроками выполнения заказа.

Вторичный рынок, хотя и является самостоятельной средой, тем не менее, находится под сильным влиянием первичного рынка. Как известно, любой покупатель, прицениваясь к подержанной машине, всегда мысленно сравнивает ее цену с ценой аналогичной, но новой машины.

Несмотря на то, что цены вторичного рынка могут быть ошибочными, особенно при малом объеме статистической выборки, оценщики часто обращаются именно к ним. Основная причина такого обращения заключается в том, что модели многих машин и оборудования, используемые на предприятиях и подвергаемые оценке, уже не выпускаются изготовителями, поэтому цены на их новые аналоги на первичном рынке часто найти невозможно. Цены вторичного рынка на подержанные машины, естественно, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования.

Основными ценообразующими факторами вторичного рынка являются факторы обесценения, которые определяют потерю в стоимости машин и оборудования на вторичном рынке.

Рисунок 1. Среда воздействия на ТО

Сегментированная среда воздействия факторов совокупного обесценения представлена на рис. 1.

На рис. 1 видно, что используя системные представления, факторы обесценения можно разделить на три вида по характеру среды воздействия на конкретный технический объект :

1) Факторы формирования физического обесценения (ФИ), предопределяющие потерю стоимости товара от степени его физической изношенности (и интенсивности эксплуатации) и агрессивности ближайшей среды функционирования:

• возраст оборудования;
• наработка объекта;
• условия эксплуатации;
• условия среды функционирования;
• пробег для транспортных средств.

2) Факторы формирования функционального обесценения (ФУ), учитывающие технические характеристики машин и оборудования, устаревание товара в связи с появлением новейших образцов в результате НТП, представленных на первичном рынке:

• комплектация оборудования, наличие/отсутствие необходимых узлов и агрегатов;
• номинальная производительность оборудования;
• прекращение выпуска оцениваемого оборудование;
• появление на рынке более современных моделей.

3) Факторы формирования экономического обесценения (ЭУ), учитывающие влияние причин, внешних по отношению к ТО :

• законодательные ограничения;
• экономический спад и инфляция;
• рост налогов и пошлин;
• состояние отрасли и конъюнктуры рынка;
• сократившийся спрос на некоторые виды выпускаемой продукции;
• возросшая конкуренция и сужение рынка;
• рост цен на сырье, рабочую силу, транспорт или коммунальных услуг без соответствующего роста цены на выпускаемую продукцию;
• высокие процентные ставки;
• изменение в структуре запасов сырья, характере трудозатрат;
• уровень конкурентоспособности предприятия;
• требования по охране окружающей среды на уровне государственного регулирования.

Представленная выше классификация факторов обесценения позволяет получить системное представление о потере стоимости оборудования на вторичном рынке. Преимущество данной системы заключается в отсутствии двойного учета, т.е. факторы не пересекаются между собой.

Необходимо отметить, что анализ факторов, определяющих экономическое устаревание, можно проводить на двух уровнях (рис. 2).

Факторы, учитывающие влияние макро- и микроэкономических показателей:

Макроуровень:

• общая экономическая ситуации в стране и мире;
• налоги, пошлины, инфляция, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы;
• изменения в законодательной и нормативной базе;
• состояние отрасли;
• конъюнктуру рынка и спрос на отдельные виды продукции;
• наличие конкурентов на рынке;

Микроуровень:

• конкурентоспособность предприятия, его сильные и слабые стороны;
• причины падения в целом выручки предприятия;
• причины сокращения объемов производства конкретной продукции;
• наличие/отсутствие запретов и санкций на выпуск продукции.

Предлагается к использованию следующий алгоритм анализа:

1. Анализ следует начинать с макроуровня, исследуя изменения в законодательной и нормативной базе, которые могли бы существенно повлиять на выпуск продукции в отрасли, а, следовательно, и на рыночную стоимость оборудования, на котором производится данная продукция. Примером такого изменения в законодательной и нормативной базе может выступать повышение налоговых ставок, введение акцизов, установление санкций и эмбарго.

2. Далее определяется круг потенциальных конкурентов оцениваемого предприятия, доля рынка, занимаемая предприятием, а также позиция конкурентов на данном рынке. Следует проанализировать факторы, в результате которых произошел отток потенциальных покупателей у оцениваемого предприятия, кривую спроса и предложения на данном рынке, и выявить причины, по которым потенциальные покупатели стали клиентами других предприятий.

3. Необходимо сравнить качество выпускаемой продукции с ее качеством у конкурентов, которое во многом зависит от новизны и технологичности оборудования.

4. Затем следует провести анализ на микроуровне, исследуя причины падения производительности предприятия в целом и оборудования, в частности, проводя ретроспективный анализ объемов выручки, изменения себестоимости и рентабельности производства.

5. Оценить степень влияния вышеперечисленных факторов на макро- и микроуровне, выявить наиболее весомые аргументы, негативно влияющие на рыночную стоимость имущества. Провести качественную и количественную оценку данных факторов.

Необходимо отметить, что вышеприведенные макро- и микроуровни определения экономического обесценения коррелируют между собой дедуктивно, т.е. от общего к частному .

Важным моментом в изучении ценообразования на вторичном рынке является фиксация наличия особого вида обесценения при переходе нового оборудования с первичного рынка на вторичный рынок.

В научном сообществе существует несколько мнений о природе появления скидки при переходе нового товара на вторичный рынок:

• По мнению Яскевича Е.Е., скидка при переходе на вторичный рынок является элементом экономического устаревания и связана, например, с потерей гарантии ;
• По мнению Ковалева А.П., скидка перехода на вторичный рынок - это так называемый «износ вторичности» или неустранимый физический износ нового объекта. Вывод сделан на основе логистической функции и факторной модели физического износа ;
• По мнению Фоменко А.Н., скидка перехода на вторичный рынок - это скидка на торг при сделке между осведомленным и продавцом и покупателем на вторичном рынке с новым объектом .

Однако автор считает, что отнесение коэффициента перехода на вторичный рынок к категории физического износа является некорректным, в виду отсутствия у нового объекта, выставленного на продажу на вторичном рынке, неустранимого физического износа.

Кроме того, переход на вторичный рынок ТО не связан и с факторами экономического устаревания (подробное описание обесценения ТО по факторам экономического устаревания представлено в п. 3.4 диссертационной работы автора). Потеря стоимости ТО, вызванная отсутствием гарантии, в чистом виде имеет отношение к функциональному устареванию как элемент психологического восприятия товара покупателем.

Предложенная Фоменко А.Н. трактовка коэффициента перехода на вторичный рынок, связанная со скидкой на торг, имеет место быть, однако необходимо понимать размер данной скидки и её разделение на две составляющие - непосредственно саму скидку на торг и скидку при переходе на вторичный рынок.

Автор придерживается иной точки зрения, в соответствии с которой обесценение, связанное с переходом на вторичный рынок, является подвидом функционального устаревания. Прежде всего, это связано с неким психологическим восприятием покупателем объекта, который уже не является «новым». Бывший в употреблении ТО, хоть и произведен заводом-изготовителем несколько месяцев назад, будет для потенциального покупателя всегда являться «подержанным». Кроме того, для покупателя существует риск того, что он может приобрести товар со скрытыми дефектами. Продавец же осознает, что у покупателя есть альтернатива приобретения товара на первичном рынке, поэтому готов снижать цену. Вышеуказанные психологические аспекты покупателя и продавца формируют поведенческую мотивацию участников рынка, которая и приводит к появлению обесценения при переходе на вторичный рынок.

По своему экономическому смыслу обесценение, возникающее при переходе на вторичный рынок, является подвидом технологического функционального устаревания, поскольку связано с уменьшением капитальных затрат на приобретение ТО.

Количественное выражение коэффициента этого вида обесценения формируется, как правило, на основе экспертного опроса участников рынка. По мнению сотрудников залоговых подразделений банков, оценщиков, представителей дилерских и комиссионных компаний, средний диапазон коэффициента перехода на вторичный рынок для машин и оборудования составляет 10-20 %.

Таким образом, анализ ценообразующих факторов является основой ценообразования на вторичном рынке машин и оборудования. Изложенная выше классификация факторов обесценения представляет собой систему, которая позволяет избежать возможного двойного их учета и комплексно определить совокупное обесценение оборудования, реализуемого на вторичном рынке.

Рецензенты:

Касьяненко Т.Г., д.э.н., профессор кафедры Корпоративных финансов и Оценки бизнеса СПбГЭУ, г. Санкт-Петербург.

Бочаров В.В., д.э.н., профессор кафедры Корпоративных финансов и Оценки бизнеса СПбГЭУ, г. Санкт-Петербург.

На рис. 1 представлена территориально-пространственная структура среды воздействия на ТО без рассмотрения стоимостного аспекта.

Технический объект (ТО) - это реально существующий материальный объект, относящийся к движимой собственности, созданный человеком или автоматом, и предназначенный для удовлетворения определенной потребности .

Библиографическая ссылка

Михайлов А.И. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ // Современные проблемы науки и образования. – 2013. – № 6.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=11376 (дата обращения: 12.03.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

---