Предмет договора и способы его определения. Момент возникновения права собственности у покупателя. Форма. Цена. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Передача недвижимости покупателю.

1. Предмет договора. Существует много разновидностей недвижимого имущества, которые иногда накладывают специфику на определение предмета купли-продажи недвижимости:

Земельный участок;

Здание, сооружение;

Жилое помещение;

Нежилое помещение;

Объекты незавершенного строительства;

Прочие объекты, неразрывно связанные с землей (ж/д пути, линии электропередач и т.п.).

Первоначальной и необходимой предпосылкой для оборота недвижимости является государственная регистрация прав на нее. Недвижимость, на которую не зарегистрировано право собственности продавца, предметом договора купли-продажи быть не может. Так, например, не существует квартиры как объекта недвижимости в здании, которое еще не построено. Не является объектом недвижимости самовольная постройка.

Существует особый порядок признания объектом недвижимости незавершенного строительства.

Судебная практика

П. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Несовместимы между собой такие объекты недвижимости, как здание и помещения в нем.

Судебная практика

П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64.

Нежилые помещения (независимо от того, находятся ли они в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании - деловом, торговом центре и т.д.) могут быть предметом договора купли-продажи только в том случае, если они не относятся к общему имуществу здания. Таким образом, не могут быть самостоятельным предметом купли-продажи холлы, лестничные марши, лифтовые шахты, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т.д.

2. Определение предмета в договоре. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить (индивидуализировать) предмет договора. Для таких объектов, как здание или помещение (жилое и нежилое), бывает достаточно указать их точный адрес.

Для других объектов необходимо указывать данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, - это достигается приложением к договору технического паспорта, содержащего описание объекта, его площадь, кадастровый номер и схему месторасположения.

Земельные участки идентифицируются указанием на их кадастровый номер.

При невозможности индивидуализировать объект недвижимости по его описанию в договоре, договор купли-продажи считается незаключенным.

Судебная практика

Абз. 23 Постановления Президиума ВАС РФ от 20.01.2009 N 9392/08.

3. Момент возникновения права собственности у покупателя. Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

Права на земельные участки и объекты, прочно связанные с землей, регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Фактическая передача недвижимого имущества покупателю во владение права собственности не порождает. Государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость следует отличать от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости.

4. Форма договора. При определении требуемой формы договора следует различать продажу жилого помещения и продажу всех остальных объектов недвижимости (нежилой недвижимости).

Форма договора купли-продажи нежилой недвижимости -простая письменная. Допускается только одна, наиболее строгая разновидность простой письменной формы: путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы (например, заключение договора путем обмена письмами, выдачи расписки и т.д.) влечет ничтожность договора купли-продажи недвижимости. При этом сам договор купли-продажи нежилой недвижимости государственной регистрации не подлежит.

Судебная практика

Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)

Форма договора купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи жилого помещения, т.е. жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, также должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Но помимо этого договор подлежит государственной регистрации. Соответственно права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения возникают только с момента государственной регистрации договора.

5. Цена - существенное условие договора продажи недвижимости. Стоимость продаваемого объекта недвижимости должна быть установлена или в виде твердой суммы за весь объект, или в виде стоимости одного квадратного метра (или иного показателя размера) объекта. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным - правило о восполнении отсутствующей цены договора ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не подлежит применению.

6. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно классическим воззрениям римского частного права (и современного германского права), единственным объектом недвижимости является земельный участок. Все, что прочно соединено с почвой, является составной частью земельного участка. Так, при продаже земельного участка в собственность к покупателю автоматически переходят и строение, расположенное на этом участке. Само же строение предметом купли-продажи быть не может, самостоятельным объектом права собственности не является. Такой подход именуется "концепция единого объекта недвижимости".

По российскому праву, речь может идти только о принципе "единства судьбы недвижимости".

В современной России в силу условий исторического развития существует множество автономных объектов недвижимости. Постоянно встречается ситуация, когда земельный участок находится в собственности одного субъекта, а расположенные на нем объекты недвижимости - в собственности другого. В этих случаях согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа недвижимости допускается по общему правилу без согласия собственника земли. Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

А вот в тех случаях, когда собственник земельного участка является одновременно и собственником расположенной на участке недвижимости, применяется принцип "единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов". Земельный участок и недвижимость, расположенная на нем, - самостоятельные объекты права собственности, но их "единая судьба" подразумевает, что отчуждаться они могут только вместе.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, проводится только вместе с земельным участком. Не допускается и отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов. Однако следует различать отчуждение земли без строений и отчуждение строений без земли. Если договор купли-продажи земельного участка не содержит условия об отчуждении расположенных на нем объектов недвижимости, такой договор является ничтожным, разве что суд при толковании договора (ст. 431 ГК) не придет к выводу, что действительная воля сторон была направлена на отчуждение объектов недвижимости вместе с земельным участком. В противоположность этому договор об отчуждении строения (другого объекта недвижимости), не содержащий условия об отчуждении находящегося под ним земельного участка, следует расценивать как действительный, пока не будет предоставлено доказательств, свидетельствующих о том, что воля сторон была направлена именно на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка.

Судебная практика

Абз. 11 Постановления ФАС Уральского округа от 20.08.2007 по делу N Ф09-6621/07-С6.

Такое положение объясняется тем, что продажа объектов недвижимости, не являющихся земельными участками, четко урегулирована в первую очередь нормами гражданского права. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК, при продаже здания, сооружения и другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Аналогичный порядок предусмотрен и в ст. 35 Земельного кодекса. В п. 2 ст. 555 ГК указано, что цена здания или другого недвижимого имущества включает цену соответствующей части земельного участка - это следует расценивать как признание того, что права на земельный участок следуют за правами на недвижимость по умолчанию сторон. Покупатель вправе требовать от продавца недвижимости кадастрового выделения земельного участка и передачи ему прав на выделенный участок. До момента государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок покупатель приобретает только возможность использования части земельного участка продавца.

7. Исполнение обязанности по передаче недвижимости покупателю. Передача недвижимости покупателю является формальной (символической). Обязанности продавца по передаче считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта. Но российское право придает значение и фактическому владению недвижимостью (занятие помещений, обработка земельного участка и т.д.) в тех случаях, когда продавец заключает два (и более) договора купли-продажи с разными лицами в отношении одного и того же объекта недвижимости. Сделки продавца, пока он зарегистрирован в ЕГРП в качестве собственника, по продаже недвижимости нескольким лицам являются действительными, поскольку у такого продавца есть юридическая возможность распоряжаться своим имуществом. Однако, передав владение одному из покупателей (независимо от срока заключения договора и подписания передаточного акта), продавец лишен фактической возможности исполнить договор перед другими покупателями и должен отвечать перед ними за неисполнение обязательства.

Продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего.

(В.В. Витрянский)

Покупатель, который получил от продавца фактическое владение недвижимостью, собственником (титульным владельцем) не становится, но он признается законным владельцем этой недвижимости. Такой покупатель может лишь потребовать от продавца (и только от него) регистрации перехода права собственности в силу п. 3 ст. 551 ГК РФ и только в том случае, если продавец еще числится собственником недвижимости в ЕГРП.

Крайне неприятная ситуация складывается в тех случаях, когда один из покупателей - фактический владелец, а другой покупатель сумел зарегистрировать за собой право собственности по договору в ЕГРП. В этом случае появляется "голое" право собственности - новый собственник лишен возможности истребовать имущество у владельца, а владелец может только пользоваться недвижимостью, но не распоряжаться ею.

Такая ситуация не может возникнуть при купле-продаже жилой недвижимости, где государственной регистрации подлежит сам договор.

Единственное существенное условие договора купли-продажи - это предмет договора. Договор может быть заключен на куплю-продажу товаров имеющихся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товаров, подлежащих изготовлению в будущем либо уже существующих, но не принадлежащих продавцу в момент его заключения. Предмет купли-продажи должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товара.

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен, в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи (ст. 456 ГК РФ).

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора (ст. 457 ГК РФ). Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок. Передача продавцом такого товара покупателю за пределами новогодних праздников лишается всякого смысла.

Предметом договора купли-продажи являются, в первую очередь, вещи (товары), т. е. предметы материального мира (как созданные человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности.

Для того чтобы вещь признавалась товаром и могла быть предметом договора купли-продажи, необходимо наделение ее качеством оборотоспособности. Другими словами, необходимо, чтобы вещь могла свободно переходить от одного лица к другому. Таким образом, вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца специального разрешения на их покупку (яды, наркотические вещества), а вещи, изъятые из оборота, вообще не могут продаваться и покупаться.

Предметом договора купли-продажи, хотя и с определенными ограничениями, могут быть такие специфические разновидности вещей, как ценные бумаги и валютные ценности. Ограничения заключаются в том, что положения, предусмотренные ГК РФ, применяются к ним постольку, поскольку другими законами не установлены специальные правила их купли-продажи.

К числу таких законов относятся Федеральные законы от 22 апреля 1996 года "О рынке ценных бумаг", от 26 декабря 1995 года "Об акционерных обществах”, закон РФ от 9 октября 1992 года "О валютном регулировании и валютном контроле" и некоторые другие.

Впервые ГК РФ установил, что предметом договора купли-продажи могут быть и имущественные права. Речь, в частности, идет, прежде всего, о купле-продаже имущественных прав на объекты интеллектуальной собственности (прав на использование произведений литературы, науки, искусства, изобретений, промышленных образцов и т. д, а также о совершаемых на биржах сделках купли-продажи прав на определенное имущество.

2.3. Цена договора купли-продажи

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором. Если цена договором не предусмотрена и не может быть определена, то следует руководствоваться ч. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающей в этих случаях оплату товара по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за оплаченный товар. Когда цена установлена по весу товара, она определяется по весу нетто, если иное не предусмотрено договором.

Если договором купли-продажи предусмотрено, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обуславливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. При просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара, предусмотренный договором. А если он договором не предусмотрен, на момент определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ, которая предусматривает разумный срок исполнения обязательства.

Эти правила применяются, если иное не установлено ГК РФ, иными законами или договором и не вытекают из существующего обязательства.

Оплата товара должна производиться до или после передачи товара, а также в рассрочку, в кредит, если это будет предусмотрено. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца и (или) покупателя застраховать товар. Если обязанная сторона не страхует товар, то согласно ст. 490 ГК РФ другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель невправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором, либо не вытекает из назначения и свойства товара. Если в предусмотренный договором срок, товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возврата товара, если иное не предусмотрено договором. Это важное условие перехода права собственности, регулируется ст. 491 ГК РФ, но оно не увязано со ст. 459 ГК РФ - риском случайной гибели или порчи товара. Если ст. 138 ранее действовавшего Гражданского кодекса РСФСР риск случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых вещей переходил на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не устанавливалось договором, то теперь риск случайной гибели или случайной порчи товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свои обязательства по передаче товара покупателю, который в этом случае, не является собственником товара (ст. 491 ГК РФ), будет нести риск случайной гибели или порчи товара.

Покупатель обязан выплатить всю сумму, предусмотренную договором, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если в договоре купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, то покупатель обязан уплатить всю сумму полностью.

В договоре купли-продажи может быть предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата). Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Действующее законодательство запрещает производить расчеты при исполнении договора в иностранной валюте, однако в конкретном договоре цена, может быть указана в иностранной валюте. При осуществлении непосредственных расчетов цена должна пересчитываться в рубли по соответствующему курсу.

Вместе с тем в "условиях" кризиса платежей широкое распространение получена предварительная оплата товара.

Вместо полной предварительной оплаты покупаемого товара возможна его частичная оплата (выплата аванса).

При наличии долговременных связей между продавцом и покупателем и достаточно высокой степени доверия между ними практикуется оплата проданного товара в кредит - покупателю представляется отсрочка платежа после передачи ему товара. Момент платежа в этом случае определяется в договоре, а если этот срок не определен, то должен быть произведен в разумный срок (ст. 314 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает три формы оплаты товаров:

Предварительную (ст. 487 ГК РФ);

В кредит (ст. 488 ГК РФ);

В рассрочку (ст. 489 ГК РФ).

При предварительной оплате товаров по договору, если покупатель не исполняет своей обязанности по перечислению денежных средств, продавец получает право отказаться от передачи товаров либо приостановить исполнение всех своих договорных обязательств.

В том, случае, когда продавец не исполняет обязательства по передаче предварительно оплаченных товаров покупателю, последний вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченных товаров или возврата суммы предварительной оплаты, но и соответствующей уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Помимо всего, в договоре может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня ее получения от покупателя (п.4 ст. 487 ГК РФ).

В договоре купли-продажи может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит. В этом случае покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если же срок продажи в кредит все же не предусмотрен договором, то покупатель должен произвести оплату в разумный срок после передачи ему товара продавцом (ст. 314 ГК РФ).

Продажа товара в кредит фактически представляет собой коммерческий кредит (ст. 823 ГК РФ), на который распространяются правила о займе. В силу п. 1 ст. 810 ГК РФ при отсутствии в договоре срока возврата займа он считается равным 30 дням со дня предъявления соответствующего требования. Поэтому представляется, что разумный срок оплаты товара, проданного в кредит, не может быть менее 30 дней.

2.4. Сроки исполнения договора купли-продажи

Момент исполнения продавцом своей обязанности передать товар покупателю определяется одним из трех вариантов:

1) при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара - моментом вручения товара покупателю;

2) если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара - моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в соответствующем месте;

3) во всех остальных случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю (ст. 458 ГК РФ).

Таким образом, датой исполнения обязательства должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемосдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет чрезвычайно важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.

В случае неисполнения продавцом своей обязанности по договору передать покупателю проданный товар покупатель получает право отказаться от исполнения обязательств. Как известно, односторонний отказ от исполнения обязательств, если возможность такого отказа предусмотрена законом, как это имеет место в настоящем случае, влечет за собой право предъявить к продавцу требование о возмещении убытков.

Если же продавцом не будет исполнена обязанность передать покупателю товар, в качестве которого выступает индивидуально-определенная вещь, покупатель получит право потребовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее покупателю. При этом не следует забывать правило, содержащееся в ст.396 ГК РФ, согласно которому возмещение убытков, причиненных неисполнением обязательства, освобождает должника от исполнения этого обязательства в натуре. Поэтому покупатель должен выбрать одно из двух:

1) требовать передачи ему товара;

2) требовать возмещения причиненных убытков.

Покупатель имеет право, если иное не определено договором, отказаться от переданных товаров и их оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата денег и возмещения убытков.

Если же продавец передаст покупателю товары в количестве, превышающем указанное в договоре, покупатель может, поскольку иное не предусмотрено договором, принять все количество товаров, но при условии, что в разумный срок после получения сообщения покупателя о получении товаров в количестве, превышающем указанное в договоре, продавец не распорядится соответствующими товарами. В этом случае товары должны быть оплачены покупателем по цене, установленной договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

В гражданском праве сроки принято подразделять на: императивные и диспозитивные; определенные и неопределенные; общие и частные; определяемые “по промежуткам во времени” и в виде “момента во времени”.

Императивные общеобязательные сроки, которые не могут быть изменены по соглашению сторон, а диспозитивные - сроки, которые установлены законодательством, но могут быть изменены сторонами по их соглашению.

Определенные - сроки с указанием их начала и окончания, устанавливающие вполне точный промежуток времени либо определяющие конкретное событие или момент.

Неопределенные - сроки, закрепляющие приблизительный временной промежуток, необходимый, для исполнения принятого обязательства: “в разумный срок”, “без промедления”, “своевременно”, “заблаговременно” и т. д.

Для всех сроков действует общеобязательное правило о начале их течения: на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст.191 ГК РФ). Правила об исчислении сроков установлены в главе 11 Гражданского кодекса РФ.

Порой некоторые ученые и специалисты предполагают, “что срок поставки согласно новому ГК не является существенным условием договора купли-продажи”. В обосновании этого довода И. Зайцева указывает: “Это значит, что при отсутствии в договоре конкретного срока поставки продавец обязан поставить товар в соответствии с правилами об исполнении бессрочных обязательств (ст. 314 ГК)”.

Представляется, что такой подход к определению сроков по передаче товаров в договорах купли-продажи носит упрощенный характер. И вот почему. Статья 457 ГК РФ содержит прямую отсылку к статье 314 ГК РФ, где в п.2 сказано, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. В абзаце втором п.2 ст. 314 ГК РФ законодатель указывает, что обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Законодатель не раскрывает понятие “разумный срок”. Это обусловлено тем, что некоторые обязательства должны исполняться в силу обычаев делового оборота немедленно (операции сбербанков, хранение до востребования и т. п.).

Как явствует из сопоставления статей 457 и 314 ГК РФ, отсутствие конкретного срока исполнения обязательства по договору купли-продажи усложняет правоотношения контрагентов, создает неопределенность в применении штрафных санкций за нарушение договорных обязательств, связанных с определением конечных сроков продажи товаров. Отсутствие рассматриваемых сроков в договоре ведет к “труднодоказуемости” обстоятельств вины юридического лица в нарушении этих сроков.

Ученые-правоведы в основном обходят молчанием вопрос о том, является ли срок в договорах купли-продажи существенным или несущественным условием договоров подобных видов. Обычно указывается на усложнение возникающих проблем. Так, В.В. Витрянский отмечает: “Сложнее решить проблему своевременности исполнения обязательства, когда договор не предусматривает срок исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок”.

В другой работе он указывает: “Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором…”

Иные известные специалисты - правоведы, прокомментировавшие многие статьи Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи (в частности, Н.И. Клейн, Г.Л. Левшина), не говорят о том, что срок поставки в данных договорах не является существенным условием.

Важен и практический аспект. В жизни крайне редко, как исключение, встретишь договор купли-продажи без указания конкретных сроков исполнения принятых обязательств. Это было бы не только опрометчиво, но и крайне невыгодно для покупателя, особенно в том случае, если он произвел предоплату товаров и не указал срок выполнения обязательств.

Авторы постатейного комментария ГК РФ, указывая на осторожный подход к регулированию вопросов о поставке товаров без указания срока, подчеркивают, что применение норм п.1 ст. 457 и ст. 314 ГК РФ требует учета следующих моментов: “Во-первых, для применения этого правила недостаточно указания в договоре строго определенного срока, к которому он должен быть исполнен (например, поставки в период между 1 и 15 января)”. Утрата интереса покупателем к договору при нарушении срока исполнения должна ясно вытекать из договора. Во-вторых, продавец не вправе без согласия покупателя исполнять договор после истечения строго определенного срока, даже если покупатель не известил продавца об отказе от договора в связи с нарушением срока исполнения. В-третьих, без согласия покупателя исключается возможность и досрочного исполнения. В-четвертых, при нарушении продавцом строго определенного срока покупатель вправе отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков (ст.405 ГК РФ). В-пятых, такой односторонний отказ покупателя от исполнения означает расторжение договора или, при частичном отказе - его изменение (п. 3 ст.450 ГК РФ).

Право покупателя на отказ от договора в подобных случаях предусмотрено и “Венской конвенцией 1980 года”.

Сроки в договоре излагаются следующими способами:

Определением фиксированной даты поставки;

Установлением периода поставки, то есть того промежутка времени, в который она должна быть произведена: декада, месяц, квартал, год, с применением специфических терминов - “немедленная” поставка, поставка “со склада”, с “колес” и т. д.;

Указанием о поставке товаров по частям.

В последнем способе, если сторонами достигнуто соглашение, поставка проводится по календарному плану, где указываются сроки поставки каждой партии.

Этот план согласно обычаям делового оборота именуется, например, так: “План поставки товаров на 1 квартал 2002 года”. Данный план фиксируется в тексте договора под названием “Приложение № 1 (или № 2) к договору” с обязательным указанием номера и даты договора. Кроме того, в самом тексте договора необходимо отметить, что приложение № 1 (или № 2) является неотъемлемой частью договора (со ссылкой на номер и дату заключенного договора).

Для чего необходимы такие формулировки? Прежде всего для того, чтобы стороны, зафиксировав в тексте договора подобную оговорку, не могли в дальнейшем ссылаться на отсутствие приложения. Кроме того, ссылка в приложении на номер и дату договора полностью лишает контрагентов возможности заявлять (даже в суде) о том, что приложение к договору не составлялось, “потерялось”, “исчезло” и т. п.

Действительно, в ст. 508 ГК предусмотрен случай, когда стороны договора не определили срок (период) поставки по какой-либо причине. Тогда товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.

По соглашению сторон в договоре может быть установлен график поставки товаров: декадный суточный, часовой и т. п. Досрочная поставка товаров может производиться только с согласия покупателя (п.п. 2,3 ст. 508 ГК РФ).

В случае, когда договором предусмотрено право покупателя, давать продавцу указания об отгрузке (передаче) товаров получателям, отгрузка (передача) товаров осуществляется продавцом получателям указанным в отгрузочной разнарядке.

Если срок направления отгрузочной разнарядки договором не предусмотрен, она должна быть направлена продавцу не позднее, чем за 30 дней до наступления периода поставки (п. 2 ст. 509 ГК РФ).

Покупатель вправе отказаться от принятия товара, поставка которого просрочена, если в договоре не предусмотрено иное. В этом случае покупатель высылает уведомление об отказе в приемке товара. Вместе с тем товар, отправленный до получения уведомления, покупатель обязан принять и оплатить.

Сроки поставки связывают не только с временным периодом, но и с каким-либо конкретным действием покупателя (предварительной оплатой, выплатой аванса, извещением о поступлении аккредитива в банк продавца), что соответственно должно быть также отражено в договоре.

Вышесказанное о сроках купли-продажи и поставки позволяет сделать вывод о том, что в большинстве случаев срок - существенное условие договоров купли-продажи и поставки. Это в значительной степени подтверждается правоприменительной практикой.

Если срок передачи вещи (товара) определить невозможно, следует обратиться к статье 314 ГК РФ “Срок исполнения обязательства”, которая предусматривает, что обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения.

Понятие “разумный срок” не юридическое. Для продавца это может быть неопределенный срок, так же как и для покупателя. Поэтому срок передачи вещи (товара) по договору купли-продажи должен базироваться не на “разумном сроке”, а на конкретном календарном в течение 5 или 7 дней после получения оплаты или должна быть указана конкретная календарная дата, например 31 декабря 2001 года. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнить такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя (ст. 457 ГК РФ).

Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

Вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

Предоставления товара в распоряжение покупателя, когда к сроку (предусмотренному договором) товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с договором осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В тех случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю обязанность продавца по передаче товара покупателю считается исполненной в момент сдачи товара переводчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

ГЛАВА ТРЕТЬЯ. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИХ КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

Конец работы -

Эта тема принадлежит разделу:

Договор купли-продажи: понятие, предмет и содержание

На сайте сайт читайте: "договор купли-продажи: понятие, предмет и содержание"

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Под себестоимостью следует понимать затраты, направленные на выполнение различных работ, производство продукции либо оказание конкретных услуг. Обычно в это понятие входят расходы, связанные с производством выпускаемого товара. Иногда данный показатель подсчитывается с учетом коммерческих и управленческих затрат, которые распределяются на каждую единицу производимой продукции.

Таким образом, себестоимость состоит из различных показателей: расход на оплату рабочим, на и пр.

Итак, данное понятие основывается на затратах, которые несет фирма по реализации производимой продукции. В него включаются также транспортные и прочие услуги организаций извне. Помимо этого, проданный товар дает еще один показатель, представленный в виде себестоимости реализованной продукции. Состоит он из затрат на производство товара, его сбыта, а также управления.

Именно поэтому каждого предпринимателя интересует вопрос, связанный с тем, как можно рассчитать себестоимость продаж. Формула, используемая для подсчета данного понятия, выглядит следующим образом: затраты на сырье, материалы, комплектующие + на оплату труда.

Задачи и значение управления себестоимостью продаж

Управление себестоимостью продаж является важным процессом менеджмента. На него оказывают влияние такие факторы, как структура выпуска продукции, объем производства, распределение затрат, учет расходов, качество выпускаемого товара и так далее.

Продукции является важным критерием, который характеризует экономическую эффективность процесса производства.

Задачи анализа

Немаловажную роль задача анализа данного понятия играет в финансовом отчете затрат, их исследовании, планировании и контроле.

Таким образом, анализ себестоимости продаж предоставляет финансовому директору фирмы всю необходимую информацию, связанную с затратами предприятия и управленческим персоналом.

Помимо всего, этот показатель позволяет выявить возможности для повышения эффективности применения трудовых, материальных и денежных ресурсов в период производства, снабжения, а также сбыта продукции.

Управление и анализ этого процесса состоит из следующих этапов:

планирование затрат;
контроль затрат.

Так как себестоимость продаж является важным микро- и макропоказателем, для его расчета экономисты берут во внимание все затраты фирмы. Ведь только минимальные затраты и максимальная выручка обеспечат компанию высоким показателем чистой прибыли, следовательно, сделают предприятие рентабельным.

Этот показатель показывает насколько эффективно и рентабельно производство. Также себестоимость прямым образом влияет на ценообразование. Сейчас мы подробно расскажем все об этом качественном показателе и научимся его рассчитывать.

Общее понятие себестоимости

В каждом учебнике по экономике можно встретить разнообразную трактовку термина «себестоимость». Но как бы ни звучало определение, его суть от этого не меняется.

Себестоимость продукции – это сумма всех издержек, которые несет предприятие по изготовлению товара и его последующей реализации.

Под издержками понимают траты связанные с закупкой сырья и материалов, необходимых для производства, оплатой труда работников, транспортировкой, хранением и реализацией готовой продукции.

На первый взгляд, может показаться, что произвести расчет себестоимости продукции довольно просто, но это не совсем так. На каждом предприятии такой важный процесс доверяют только квалифицированным бухгалтерам.

Осуществлять расчет себестоимости товара необходимо регулярно. Зачастую это делают через определенные промежутки времени. Каждый квартал, 6 и 12 месяцев.

Типы и виды себестоимости

Перед тем как браться за расчет себестоимости производства, необходимо изучить на какие виды и типы она подразделяется.

Себестоимость может быть 2 типов:

Полная или средняя – включает в себя абсолютно все расходы предприятия. В расчет берутся все издержки связанные с закупкой оборудования, инструментов, материалов, транспортировкой товара и т.д. Показатель получается усредненный;
Предельная – зависит от количества выпускаемой продукции и отображает стоимость всех дополнительных изготовленных единиц товара. Благодаря полученному значению можно рассчитать эффективность дальнейшего расширения производства.

Себестоимость также распределяется на несколько видов:

Цеховая себестоимость – состоит из издержек всех структур предприятия, деятельность которых направлена на производство новой продукции;
Производственная себестоимость – представляет собой сумму цеховой себестоимости, целевых и общих расходов;
Полная себестоимость – включает в себя производственную себестоимость и издержки, связанные с реализацией готовой продукции;
Непрямая или общехозяйственная себестоимость – состоит из издержек, которые напрямую не относятся к производственному процессу. Это управленческие расходы.

Себестоимость может быть фактической и нормативной.

При расчете фактической себестоимости берут реальные данные, т.е. исходя из фактических издержек, формируется цена товара. Производить такой расчет очень неудобно, т.к. зачастую узнать себестоимость изделия необходимо раньше, чем оно реализуется. От этого зависит рентабельность бизнеса.

Рассчитывая нормативную себестоимость, данные берут согласно производственных норм. Благодаря этому можно жестко контролировать расход материалов, что минимизирует возникновение неоправданных расходов.

Структура себестоимости продукции

Все предприятия, которые выпускают продукцию, или предоставляют услуги, отличаются друг от друга. Например, технологические процессы завода по изготовлению мороженого и фабрики по пошиву мягких игрушек абсолютно разные.

Поэтому каждое производство индивидуально рассчитывает себестоимость готовой продукции. Это становится возможным благодаря гибкой структуре себестоимости.

Себестоимость представляет собой сумму расходов. Их можно разделить на такие категории:

Траты на сырье и материалы, необходимые для выпуска продукции;
Издержки на энергоносители. Некоторые производства учитывают траты, связанные с использованием определенного вида топлива;
Затраты на технику и оборудование, благодаря которому осуществляется производство;
Выплата заработной платы сотрудникам. К этому пункту также относятся платежи, связанные с оплатой налогов и соц. выплат;
Расходы производственного характера (аренда помещений, рекламные кампании и т.д.);
Расходы на проведение социальных мероприятий;
Амортизационные отчисления;
Административные издержки;
Оплата услуг сторонних организаций.

Все издержки и расходы представляют собой процентное соотношение. Благодаря этому руководителю предприятия легче найти «слабые» стороны производства.

Себестоимость величина непостоянная. На нее влияют такие факторы, как:

Инфляция;
Ставки по кредитам (если такие имеются у предприятия);
Географическое расположение производства;
Количество конкурентов;
Использование современного оборудования и т.д.

Для того чтобы предприятие не обанкротилось, необходимо своевременно производить расчет себестоимости изделия.

Формирование производственной себестоимости

Рассчитывая производственную себестоимость, суммируют затраты, необходимые для выпуска продукции. Этот показатель не учитывает расходы на реализацию продукции.

Формирование себестоимости на предприятии происходит до того, как продукция реализовывается, ведь именно от величины этого показателя зависит цена изделия.

Рассчитать ее можно несколькими способами, но самым распространенным является калькуляция себестоимости. Благодаря ему можно подсчитать, сколько расходуется денежных средств для производства 1 единицы продукции.

Классификация издержек производства

Как мы уже говорили ранее издержки производства (себестоимость продукции) на каждом предприятии разные, но их группируют по отдельным признакам, благодаря чему легче производить расчеты.

Затраты в зависимости от способа их включения в себестоимость бывают:

Прямые – те, которые относятся непосредственно к производству продукции. То есть издержки, связанные с закупкой материала или сырья, оплата труда работников, которые участвуют в производственном процессе и т.д;
Косвенные – это те затраты, которые нельзя отнести непосредственно к производству. К ним относятся коммерческие, общехозяйственные и общепроизводственные издержки. Например, зарплата руководителей.

По отношению ко всему объему производства затраты бывают:

Постоянные – те, которые не зависят от объемов производства. К ним относится арендная плата помещений, амортизационные отчисления и т.д;
Переменные – это расходы, которые напрямую зависят от объемов выпускаемой продукции. Например, расходы, связанные с закупкой сырья и материалов.

По значимости от конкретного решения руководителя затраты бывают:

Нерелевантные – издержки, которые не зависят от принятия того или иного решения руководителем.
Релевантные – зависящие от решений руководства.

Для лучшего понимания рассмотрим следующий пример. В распоряжении предприятия имеется пустое помещение. На содержание этого сооружения выделяются определенные средства. Их величина не зависит от того выполняют ли там какой-то процесс. Руководитель планирует расширять производство и задействовать это помещение. В таком случае ему необходимо будет закупить новое оборудование и обустроить рабочие места.

Произвести расчет себестоимости продукции на производстве можно двумя способами. Это метод калькуляции затрат и метод многоуровневого распределения. Чаще всего используют первый способ, так как он позволяет более точно и быстро определить себестоимость продукции. Его подробно мы и рассмотрим.

Калькулирование себестоимости – это расчет величины издержек и расходов, которые приходятся на единицу продукции. В таком случае затраты группируются по статьям, благодаря чему и осуществляются расчеты.

В зависимости от деятельности производства и его расходов калькуляцию можно проводить несколькими методами:

Директ-костинг . Это система производственного учета, которая возникла и развивалась в условиях экономики рынка. Так рассчитывается ограниченная себестоимость. То есть при расчете используют только прямые расходы. Косвенные списывают на счет реализации;
Позаказный метод . Используется для расчета производственной себестоимости каждой единицы продукции. Его используют на предприятиях, которые производят уникальное оборудование. Для сложных и трудоемких заказов рационально рассчитывать расходы для каждого изделия. Например, на судостроительном заводе, где производят несколько судов в год рационально рассчитывать себестоимость каждого в отдельности;
Попередельный метод . Данный метод используют предприятия, которые осуществляют серийное производство, а процесс изготовления состоит из нескольких этапов. Себестоимость рассчитывается для каждой стадии производства. Например, на хлебокомбинате изделия изготавливают в несколько этапов. В одном цеху замешивают тесто, в другом выпекают хлебобулочные изделия, в третьем их фасуют и т.д. В таком случае рассчитывают себестоимость каждого процесса отдельно;
Попроцессный метод . Его применяют предприятия добывающей промышленности, или компании с несложным технологическим процессом (например, при производстве асфальта).

Как рассчитать себестоимость

В зависимости от вида и типа может быть несколько вариаций формул расчета себестоимости. Мы рассмотрим упрощенную и развернутую. Благодаря первой, каждый человек, не имеющий экономического образования, поймет, как рассчитывается этот показатель. С помощью второй можно произвести реальный расчет себестоимости производства.

Упрощенный вариант формулы расчета полной себестоимости товара выглядит так:

Полная себестоимость = Производственная стоимость изделия + Затраты на реализацию

Произвести расчет себестоимости продаж можно, используя развернутую формулу:

ПСТ = ПФ + МО + МВ + Т + Э + РС + А + ЗО + НР + ЗД + ОСС + ЦР

ПФ – расходы на покупку полуфабрикатов;
МО – расходы, связанные с закупкой основных материалов;
МВ – сопутствующие материалы;
ТР – транспортные расходы;
Э – расходы на оплату энергоресурсов;
РС – расходы, связанные со сбытом готовой продукции;
А – амортизационные расходы;
ЗО – оплата труда основных рабочих;
НР – издержки непроизводственного характера;
ЗД – надбавки рабочим;
ЗР – заводские расходы;
ОСС – страховые отчисления;
ЦР – цеховые расходы.

Чтобы каждому было понятно, как производить подсчеты, приведем пример расчета себестоимости и пошаговую инструкцию

Перед тем как приступать к цифрам, необходимо сделать следующее:

Суммируйте все издержки, связанные с закупкой сырья и материалов, необходимые для производства;
Рассчитайте, сколько денежных средств было потрачено на энергоресурсы;
Сложите все расходы, связанные с выплатами зарплат. Не забудьте прибавить 12% на дополнительные работы и 38% на соц. отчисление и медицинское страхование;
Отчисления на амортизационные издержки сложите с другими расходами, которые связаны с содержанием устройств и оборудования;
Подсчитайте расходы, связанные со сбытом продукции;
Проанализируйте и учтите прочие производственные издержки.

На основании исходных данных и статей калькулирования себестоимости, производим расчеты:

Категория расходов		Расчет	Итоговое значение
Фондовые отчисления	Пункт 4 исходных данных
Общепроизводственные издержки	Пункт 6 исходных данных
Общехозяйственные расходы	Пункт 5 исходных данных
Производственная себестоимость 1000 м. труб	Сумма пунктов 1-6 исх. данных	3000+1500+2000+800+200+400
Затраты на сбыт	Пункт 7 исходных данных
Полная себестоимость	Сумма производств. Расходов и расходов на сбыт

Составляющие себестоимости — от чего зависит этот показатель

Как уже стало известно, себестоимость состоит из издержек предприятия. Она может подразделяться на разные типы и классы. Это главный фактор, который нужно учитывать, подсчитывая себестоимость предприятия.

Разная себестоимость предполагает наличие абсолютно разных составляющих. Например, рассчитывая цеховую себестоимость, мы не учитываем расходы на реализацию продукции. Поэтому перед каждым бухгалтером стоит задача рассчитать именно тот показатель, который будет максимально точно показывать эффективность данного предприятия.

Себестоимость единицы продукции зависит от того, насколько налажено производство. Если каждый цех предприятия «живет своей жизнью», сотрудники не заинтересованы в быстром и качественном выполнении своих обязанностей и т.д., тогда с большой уверенностью, можно сказать, что такое предприятие терпит убытки и не имеет будущего.

Понижая себестоимость продукции, предприятие получает большую прибыль. Именно поэтому перед каждым руководителем стоит задача наладить производственный процесс.

Методы снижения себестоимости

Перед тем как начать снижать себестоимость, необходимо понимать, что качество продукции от этого не должно никоим образом пострадать. Иначе экономия будет неоправданной.

Методов снизить себестоимость достаточно много. Мы постарались собрать несколько самых популярных и действенных способов:

Поднять производительность труда;
Автоматизировать рабочие места, закупить и установить новое современное оборудование;
Заняться укрупнением предприятия, задуматься о кооперации;
Расширить ассортимент, специфику и объем выпускаемой продукции;
Ввести режим экономии на всем предприятии;
Грамотно расходовать энергоресурсы, использовать энергосберегающую технику;
Производить тщательный отбор партнеров, поставщиков и т. д.;
Минимизировать появление изделий с браком;
Снизить расходы на содержание аппарата управления;
Регулярно производить исследования рынка.

Заключение

Себестоимость – это один из важнейших качественных показателей работы любого предприятия. Она не является постоянной величиной. Себестоимость имеет свойство изменяться. Поэтому очень важно периодически производить ее расчет. Благодаря этому можно будет корректировать рыночную стоимость товара, что позволит избежать и неоправданных расходов.

В деятельности организации товары зачастую реализуются по цене ниже их себестоимости. Разрешены ли такие сделки по закону? Каковы налоговые последствия подобных операций? Расскажем, на что следует обратить внимание бухгалтеру при продаже продукции с убытком.

Себестоимость продаж товаров – это текущие затраты фирмы на изготовление изделий или же услуг. Способ расчета показателя меняется в зависимости от варианта включения расходов в цену ГП. При ценообразовании применяется методика определения полной себестоимости продукции или сокращенной. В первом случае в калькуляции учитываются абсолютно все издержки, потраченные при производстве товара – как прямые производственные, так и косвенные коммерческие, а также общехозяйственные. Во втором все накладные затраты распределяются на стоимость ГП не напрямую, а пропорционально выбранной базе. Последняя может измеряться ФОТ производственных рабочих, стоимостью материалов на изготовление изделий, сбытовыми показателями и др.

В зависимости от выбранного метода, порядок применения которого следует закрепить в учетной политике юрлица, формируется счет себестоимости продаж – с отнесением сч. 26 на сч. 90 сразу или через сч. 20, 29 и 23. В финансовом анализе показатель себестоимость реализации ГП или услуг считается одним из ключевых показателей финдеятельности – в отчете ф. 2 по строке 2120 отражается информация о суммах себ/с за заданный период. В совокупности с показателем выручки по стр. 2110 используется для расчета валового значения прибыли или убытка бизнеса. При этом бухгалтеру следует фиксировать показатель себестоимости относительно аналогичных доходов, а в том случае, когда у предприятия за один период имеется несколько видов выручки, число значений по стр. 2110 и 2120 разбивается.

Классификация себестоимости

В процессе хоз деятельности в организациях предметом учета себестоимости является разбивка затрат по статьям или элементам. Конкретная градация зависит от отрасли, масштабов бизнеса, вида производимых товаров или услуг. Классификация по элементам ведется в разрезе:

Материальных издержек – включаются израсходованные материалы, сырье, топливо, полуфабрикаты, энергия, комплектующие, сторонние услуги и пр.
Зарплатных издержек – сюда относятся расчеты с персоналом организации, включая зарплату, больничные, пособия, отпускные, премии, компенсационные выплаты, добавки и надбавки, доплаты и пр.
Социальных отчислений – здесь собираются затраты по уплате страховых обязательных взносов. Это суммы к перечислению в бюджет и внебюджетные фонды по травматизму, пенсионному, медицинскому и социальному страхованию.
Амортизационных начислений – включают списание износа основных средств и НМА.
Прочих издержек – здесь аккумулируются все прочие виды затрат, не вошедшие в основные элементы. К примеру, это проценты по кредитным линиям, налоги, различные сборы, уплата лизинговых платежей, рекламные расходы, консультационные услуги, представительские расходы и т.д.

Классификация по калькуляционным статьям состоит из показателей:

Материально-сырьевых затрат.
Вычетов по возвратным отходам.
Топливно-энергетических затрат.
Расходов на покупные полуфабрикаты, комплектующие, сторонние услуги производственного назначения.
Расходов на выплату ФОТ производственного персонала.
Страховых расходов по отчислениям на ОПС, ОСС, ОМС, травматизм.
Общепроизводственных затрат.
Коммерческо-сбытовых затрат.
Общехозяйственных затрат.
Затрат по освоению и использованию производственных мощностей.
Прочих затрат.

Обратите внимание! Если предприятие участвует в деятельности других организаций, расходами по обычной деятельности будут признаваться связанные с этим затраты (п. 5 ПБУ 10/99). Соответственно, доходы от участия в других организациях – это либо самостоятельный вид прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99) или составная часть выручки предприятия, если такая хоздеятельность относится к основной (п. 5 ПБУ 9/99). В отчете ф. 2 такой показатель вносится по стр. 2310 (для прочих доходов) или по стр. 2110 (для обычной выручки).

Для чего нужен анализ показателя себестоимости

Повышение (увеличение) себестоимости продаж или понижение (уменьшение) значения важно при проведении финансового анализа и планирования с целью роста эффективности производства, прибыльности и рентабельности организации. Как проводить расчеты? Существует множество методов – горизонтальный или вертикальный анализ по элементам (статьям) себестоимости с факторным разложением данных, исследование структуры с расчетом абсолютных и относительных отклонений, определение точки безубыточности при разбивке затрат на постоянные и переменные, сравнение показателей по периодам, нормативный анализ и т.д.

Проведение анализа позволяет выявить тенденции изменения себестоимости; обнаружить резервы для экономии активов, денежных средств, иного имущества; проконтролировать выполнение заданного плана; оценить качество производственного цикла; проверить уровень работы центров ответственности и персонала, включая должностных руководящих лиц. При анализе производственной себестоимости растраты (издержки) предприятия оцениваются в части расходования при изготовлении продукции и установления оптимальной цены на товары. При анализе полной себестоимости можно комплексно подсчитать, сколько всего компания затратила на производство того или иного вида продукции, чтобы не продать товар себе в убыток.

В каких ситуациях возможна реализация по сниженным ценам

Продажа продукции по стоимости ниже затраченных издержек возможна при образовании излишков запасов, присутствующих у вас на складе; при падении спроса и, как следствие, устаревании товаров; в результате истечения установленного срока годности. Кроме того, к подобным вынужденным мерам может привести отказ первоначального покупателя от исполнения договора купли-продажи; изменение организационной структуры предприятия при реорганизации или ликвидации; испытание опытных образцов продукции и т.д.

Какие бы причины не вынуждали компанию продавать товары по заниженным ценам, заключение сделки осуществляется согласно нормам ГК. В стат. 454 определено, что купля-продажа совершается на основании заключенного договора, где среди основных условий значится конкретная цена реализации. При этом такую стоимость определяет продавец на свое собственное усмотрение, кроме исключительных ситуаций, регулируемых государством (п. 4 стат. 421). Соответственно, предприятие вправе установить любую цену на продукцию, в частности предоставить скидки на товары согласно действующей маркетинговой политике.

Многих бухгалтеров волнует вопрос: Правомерны ли такие действия с ценами? Какие налоговые последствия могут наступить для компании? Могут ли налоговики контролировать такую реализацию? Для ответа обратимся к нормам стат. 105.3 НК, где идет речь о контролируемых сделках. Здесь сказано, что проверка цен на соответствие рыночным возможно только в том случае, когда идет речь о взаимозависимых лицах. Если же стороны сделки не обладают признаками зависимости, стоимость договора изначально признается соответствующей рыночной и никакая проверка вам не грозит.

Но существует еще известная многим статья 40 НК, где рассматриваются вопросы отклонения договорных цен более чем на 20 % (в сторону уменьшения или же повышения) относительно сопоставимых сделок за непродолжительный период. Эта статья до сих пор действует, однако распространяется только на взаиморасчеты, возникшие до 01.01.12 г., то есть сделки, заключенные до этой даты. Следовательно, цены по договорам более позднего периода уже не могут быть пересчитаны налоговиками, поскольку данная норма НК в отношении таких контрактов более не действует.

Последствия продажи товара ниже себестоимости

Для обычных компаний при реализации продукции по пониженной стоимости никаких налоговых последствий не возникает. Придется пересчитать налоги (самостоятельно или по требованию ИФНС) тем предприятиям, которые признаны зависимыми согласно стат. 105.1. Какие виды фискальных платежей подлежат перерасчету? Это налог на прибыль и НДС – вычисления производятся из новых рыночных цен.

Не обязаны пересчитывать суммы компании на УСН или ЕНВД. И предъявить претензии организациям на спецрежимах ФНС не вправе, поскольку по п. 4 стат. 105.3 осуществлять налоговую проверку можно только по НДПИ, НДС, налогу с прибыли или НДФЛ в части предпринимательских доходов. Упрощенный же налог или вмененный, уплачиваемый с фиксированных доходов, под контроль по взаимозависимым сделкам не попадает.

Какие еще последствия существуют для договоров с ценами ниже себестоимости, зависит от того, какой именно товар продается. К примеру, если в компании числятся собственные МПЗ, морально устаревшие и потерявшие частично начальную рыночную цену, на разницу на конец года необходимо создавать специальный резерв для снижения текущей стоимости запасов (п. 25 ПБУ 5/01). В балансе такие ценности будут отражаться по стоимости за минусом величины резерва. А при последующей продаже объектов сумма образованного ранее резерва (по проданным запасам) подлежит восстановлению. Типовые проводки при этом такие:

Д 91.2 К 14 – отражено создание резерва за счет финрезультатов деятельности.
Д 14 К 91.2 – выполнено восстановление зарезервированной суммы.

Обратите внимание! Разрешается не создавать резервы под снижение цены ТМЦ тем компаниям, которые применяют упрощенную методику ведения учета, включая формирование бухотчетности (п. 25 ПБУ 5/01).

Как отразить в бухучете реализацию продукции по заниженным ценам

Выручка, полученная в результате сбыта товаров, относится к обычным доходам (п. 5 ПБУ 9/99). Величина, принимаемая к учету, признается равной поступлению средств (иного имущества) в счет оплаты материально производственных запасов (других объектов) или образованному дебиторскому долгу (п. 6 ПБУ 9/99). При этом необходимо учесть все предоставленные на основании договорных условий скидки.

Типовые проводки в учете на реализацию:

Д 62 К 90 – сформирована выручка по реализационной операции.
Д 90 К 41 – отражено списание реализованных по договору товаров.
Д 90 К 68 – отражено начисление по сделке НДС, восстанавливать ранее принятые к вычету суммы налога не требуется (в закрытом п. 3 стат. 170 НК такое основание отсутствует).
Д 51 К 62 – зачислены на счет продавца средства за продукцию.
Д 99 К 90 – сформирован убыток по продаже товара по заниженной стоимости. В части налога с прибыли такой убыток учитывается бухгалтером единой суммой (п. 2 стат. 268).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Другое